Когда строится дом, вместе с ним строится кое-что еще. Не стены. Не подъезды. Не парковка. Строится доверие. Оно складывается из сотен решений, которые покупатель никогда не увидит: банковских проверок, юридических механизмов, требований закона и ответственности девелопера.
Именно поэтому современная новостройка — это уже не только бетон и кирпич. Это еще и система защиты, которая становится прочнее год от года. Но можно ли считать ее завершенной? Об этом издание СЕВЕРГАЗБАНКА «О финансах и не только» побеседовало с юристом по недвижимости, риэлтором и налоговым консультантом Михаилом Ивакиным.
— Как система счетов эскроу изменила защиту покупателей по сравнению с прежней системой долевого строительства?
— Застройщики, начиная с 1 июля 2019 года, обязаны привлекать деньги дольщиков с использованием счетов эскроу. Введение счетов эскроу на рынке новостроек, несомненно, стало огромным плюсом для покупателей — деньги находятся в безопасности вплоть до сдачи дома.
До 2019 года застройщик мог сразу распоряжаться средствами дольщиков, и, если застройщик банкротился, люди теряли и деньги, и квартиру. Вернуть потраченные средства, как показывала практика, было практически невозможно, из-за чего и возникло понятие «обманутые дольщики».
С введением счетов эскроу деньги «замораживаются» в банке, то есть находятся на счете до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик сорвет сроки или обанкротится, дольщик вправе расторгнуть договор и вернуть свои деньги.
Возросла и роль банков. Перед тем как предоставить проектное финансирование, банк изучает застройщика и финансовую устойчивость строительного проекта. Это также снижает риск просрочки и вероятность того, что строительство остановится из-за нехватки средств.
— Правда ли, что после появления счетов эскроу покупка квартиры в новостройке стала полностью безопасной?
— Нужно понимать, что, хотя система счетов эскроу и является хорошим инструментом защиты интересов дольщиков, стопроцентной панацеей она все же не является. Денежные средства, размещенные на счете эскроу, застрахованы Агентством по страхованию вкладов на случай банкротства банка, но только в пределах 10 миллионов рублей. Даже если покупатель приобрел несколько квартир через счета эскроу в одном банке, сумма страхового возмещения все равно не превысит 10 миллионов рублей.
При покупке квартиры необходимо учитывать это ограничение и обращать внимание на надежность банка. В случае банкротства банка застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Однако дольщику компенсируют только 10 миллионов рублей, причем эти средства будут перечислены не напрямую ему, а на новый счет эскроу.
Если стоимость квартиры выше, оставшуюся сумму дольщику придется доплатить самостоятельно. Такова позиция Банка России и ряда застройщиков. Например, если квартира была приобретена за 15 миллионов рублей, а банк впоследствии обанкротился, Агентство по страхованию вкладов перечислит на новый счет эскроу только 10 миллионов рублей. Недостающие 5 миллионов покупателю придется доплатить самостоятельно, иначе застройщик вправе расторгнуть договор долевого участия.
Аналогичная ситуация может возникнуть, если покупатель приобрел две квартиры, даже у разных застройщиков, но счета эскроу были открыты в одном банке. В этом случае страховое возмещение также составит не более 10 миллионов рублей и будет распределено между счетами пропорционально.
«Многие застройщики до сих пор предусматривают в договорах невозможность уступки права требования без своего письменного и платного согласия. Однако при полной оплате договора такое условие противоречит гражданскому законодательству, что подтверждается и сложившейся судебной практикой», — Михаил Ивакин.
— Помимо ситуации с банкротством банка, в каких еще случаях покупатель может столкнуться с финансовыми потерями, несмотря на использование счетов эскроу?
— В случае ипотеки при банкротстве застройщика и расторжении договора долевого участия уже выплаченные банку проценты дольщику не возвращаются. Иными словами, проценты за пользование кредитом остаются расходами заемщика.
Кроме того, на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, проценты не начисляются. Если договор долевого участия расторгается спустя несколько лет, покупатель получает обратно ту же сумму, которую внес ранее, несмотря на инфляцию.
Еще один важный нюанс касается переуступки права требования. Если после переуступки прав договор долевого участия с застройщиком будет расторгнут, конечному покупателю вернут только ту сумму, которая была указана в первоначальном договоре долевого участия и размещена на счете эскроу. Поскольку стоимость квартиры по договору уступки обычно значительно выше первоначальной цены, покупатель рискует потерять разницу между этими суммами.
— Какие изменения в законодательстве вы считаете наиболее значимыми для инвесторов?
— Их несколько. Во-первых, сокращены гарантийные сроки. Гарантийный срок на объект долевого строительства уменьшился с пяти до трех лет, а на отделочные работы — до одного года. При этом многие строительные недостатки могут проявиться значительно позже, поэтому устранять их покупателю впоследствии придется уже за свой счет.
С 1 января 2025 года максимальная сумма, которую можно взыскать с застройщика за недостатки отделки, включая расходы на устранение недостатков, неустойку, штраф и убытки, ограничена тремя процентами от цены договора. На мой взгляд, это существенно снижает ответственность застройщика.
С марта 2025 года застройщики получили право разрабатывать собственные стандарты отделки при условии, что они не будут ниже минимальных требований Минстроя. Однако на практике это означает, что в таких стандартах могут использоваться более дешевые материалы, а суды при возникновении споров будут ориентироваться именно на эти внутренние документы. Поэтому при приемке квартиры особенно важно внимательно фиксировать все недостатки и приглашать профессионального специалиста по приемке жилья.
С 1 января 2026 года прекращено действие моратория на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта. Теперь дольщик снова может требовать компенсацию за каждый день задержки передачи квартиры.
Кроме того, с 2025 года застройщик обязан не позднее, чем через тридцать рабочих дней после подписания передаточного акта самостоятельно направить документы в Росреестр для регистрации права собственности участника долевого строительства. Это означает, что регистрация права собственности теперь является обязанностью застройщика, и требовать за это дополнительную оплату он не вправе.
— Несмотря на принятые изменения, какие законодательные решения, на ваш взгляд, могли бы еще больше повысить доверие граждан к долевому строительству?
— Сегодня многие застройщики включают в договоры долевого участия положение о том, что принятие государственными или муниципальными органами нормативных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы.
На примере пандемии коронавируса судебная практика уже показала неправомерность такой позиции, однако законодательство до сих пор не содержит четкого перечня обстоятельств непреодолимой силы. Поэтому считаю необходимым закрепить в законе положение о том, что принятие нормативных правовых актов не может считаться форс-мажором применительно к строящимся объектам.
Еще одним важным изменением должен стать прямой законодательный запрет на взимание платы за согласие застройщика при переуступке прав по договору долевого участия.
Михаил Ивакин, юрист по недвижимости, риэлтор и налоговый консультант https://t.me/ivakinmv
Беседовала Кира Некрасова