Квартира сегодня — это не просто квадратные метры, а игра на опережение. Пока одни покупатели продолжают ориентироваться на объявления и советы знакомых, другие внимательно считывают сигналы рынка: сроки экспозиции, поведение застройщиков, скрытые скидки. Разница между этими подходами — иногда миллионы рублей переплаты или, наоборот, удачно пойманная возможность.
Хорошая новость в том, что переплаты можно избежать, если понимать, как устроена эта система. С чего начать и на что смотреть в первую очередь, основатель и генеральный директор АН «КоридорЪ» Лариса Афанасьева поделилась с изданием «О финансах и не только».
— Насколько сегодня рынок «перегрет» и в каких сегментах это особенно заметно?
— В прошлом году рынок недвижимости находился в процессе усиления турбулентности на фоне высокой ставки ЦБ, дорогих кредитов и ограничений по ипотечным программам с господдержкой. Фактически основной спрос формировался за счет семейной ипотеки и альтернативных сделок. Поэтому на начало 2026 года можно говорить о перегреве рынка: количество ипотечных сделок снизилось, и это, в первую очередь, сказывается на новостройках, где около 80% продаж завязано на кредитах.
Риэлторы также отмечают увеличение срока экспозиции квартир: сейчас продажа объекта с учетом всех нюансов может занимать до полугода. Застройщики начали активно анонсировать акции и скидки, чтобы стимулировать спрос. Покупатели, в свою очередь, чаще рассматривают рассрочки и субсидированную ипотеку, когда застройщик частично оплачивает процент по кредиту.
При этом складывается парадоксальная ситуация: снижение спроса не ведет к снижению цен. Они продолжают расти. Например, в Москве новостройки подорожали на 5–7%, вторичное жилье — примерно на 10%. Это связано с инфляцией, ростом НДС и удорожанием строительных материалов. В таких условиях застройщикам просто невыгодно снижать цены.
На мой взгляд, в 2026 году рынок уже вошел в фазу структурной перестройки. Ажиотажный спрос исчерпан, льготные программы становятся менее доступными, ключевая ставка снижается медленно. Инвестиционный спрос будет сокращаться, а потребительский — расти. Цены, вероятнее всего, продолжат расти: около +10% в Москве и +5% в регионах, либо в лучшем случае будут стагнировать.
— Как вы проверяете адекватность цены?
— Профессиональный агент с большим опытом может определить стоимость объекта практически «на глаз». Но если говорить об общедоступных инструментах, самый простой способ — это анализ предложений на онлайн-агрегаторах.
Нужно выбрать объекты с похожими параметрами — район, тип дома, площадь, и сравнить их по цене. Важно изучить как можно больше объявлений и обязательно в динамике. Я рекомендую анализировать минимум 20 объектов в нужной локации и соседних районах.
Далее — осмотр. Если нет возможности приехать, нужно изучить карты, панорамы, отзывы. Фотографии в объявлениях часто не отражают реальность, особенно на вторичном рынке.
Также важно учитывать планы развития района — реновацию, транспорт, инфраструктуру. И, конечно, обязательна юридическая проверка: право собственности, прописки, обременения. Все эти факторы могут влиять на цену.
«Например, если у квартиры несколько собственников или прописаны дети, это усложняет сделку и может стать поводом для торга», — Лариса Афанасьева.
— Бывают ли ситуации, когда высокая цена действительно оправдана?
— Безусловно. Цена формируется из множества факторов, которые я делю на объективные и субъективные.
К объективным относятся: класс жилья, локация, уровень спроса, инфраструктура, транспортная доступность, состояние квартиры, этап строительства, надежность застройщика.
К субъективным — вид из окна, соседи, престижность, экология, этаж и даже дизайн жилого комплекса.
Если по объективным параметрам квартира сильная, ее высокая цена оправдана. Например, жилье в центре Москвы, в доме бизнес-класса рядом с метро — это закономерно дорогой продукт.
Но субъективные факторы могут сильно влиять на восприятие. То, что для продавца — плюс, для покупателя может быть минусом. Поэтому на вторичном рынке цена — это всегда результат переговоров.
— Где выше риск переплаты: в новостройках или на вторичном рынке?
— Риск переплаты есть везде, особенно если покупка происходит в ипотеку без глубокого анализа.
На вторичном рынке ипотека менее выгодна, чем в новостройках, поэтому переплата зачастую выше. Да, объект уже построен, но остаются риски: высокая ставка, расходы на ремонт, возможные обременения и завышенная цена продавца.
В новостройках самая низкая цена — на стадии котлована. По мере строительства она растет. Поэтому, чтобы не переплачивать, лучше заходить в проект на раннем этапе. Плюс есть льготные программы, субсидии и рассрочки.
Но есть и риски: долгострой, проблемы застройщика. Поэтому важно выбирать надежные компании. В целом, если сравнивать, риск переплаты при покупке вторички в ипотеку выше. Но многое зависит от конкретной ситуации, например, при альтернативных сделках логика может меняться.
— Какие неочевидные факторы могут «удешевлять» квартиру?
— Помимо очевидных вещей, вроде состояния дома или района, есть ряд нюансов, которые не сразу бросаются в глаза.
Это может быть неузаконенная перепланировка, отсутствие балкона, совмещенный санузел, нехватка парковки, изношенный ремонт, проблемные соседи, шум от трассы или железной дороги. Даже срочная продажа может стать фактором снижения цены — просто не всегда об этом говорят сразу.
Все эти моменты выявляются только при детальном изучении: осмотре, общении с соседями, переговорах.
Кстати, на этом строится инвестиционная стратегия флиппинга. Покупается недооцененная квартира с «минусами», делается ремонт, и объект продается дороже. При грамотном подходе доходность может достигать 30–60%.
Такие сделки часто совершаются в районах с перспективой развития, например, там, где планируется улучшение инфраструктуры или транспорта. Именно за счет этого и растет стоимость.
— Ваш главный совет покупателям сегодня?
— Не торопиться. Анализировать, сравнивать, задавать вопросы и обязательно проверять все — от документов до соседей. Рынок стал сложнее, но и возможностей для выгодной покупки стало больше. Главное — подходить к этому профессионально или с профессиональной поддержкой.
Лариса Афанасьева, основатель и генеральный директор АН «КоридорЪ».
Беседовала Карина Лунёва