Для многих россиян дом с садом — символ независимости и надежности. Но настоящий хозяин — это не тот, кто посадил яблоню, а тот, кто может документально доказать, что яблоня растет на его земле.
Вопрос приватизации участка под домом — не формальность, а гарантия прав и безопасности. Почему эту процедуру стоит пройти вовремя, и что делать, если документы на землю утеряны, адвокат АГКА АП РХ Елена Шилина поделилась с изданием «О финансах и не только».
— Приватизация земли под домом — это формальность или стратегический шаг, который кардинально меняет статус недвижимости?
— Приватизация представляет собой законный процесс передачи недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность гражданина. Она кардинально трансформирует правовой статус объекта недвижимости, предоставляя собственнику всеобъемлющий спектр возможностей для его полноценного использования и развития.
Во-первых, приватизация обеспечивает правовую защищенность. Неоформленный участок, несмотря на его фактическое использование, лишает владельца возможности осуществления ключевого правомочия – распоряжения: продажи, дарения или включения в наследственную массу. Оформление права собственности устраняет правовую неопределенность, обеспечивая защиту от потенциальных изменений в законодательстве или градостроительных планах, способных ограничить разрешенное использование участка. Во-вторых, зарегистрированное право собственности на землю существенно повышает инвестиционную привлекательность и ликвидность объекта недвижимости. Наличие юридически безупречной документации на земельный участок является краеугольным камнем его конкурентоспособности на рынке недвижимости. Помимо прочего, приватизация открывает широкие перспективы для градостроительного развития участка. Она наделяет его владельца неоспоримой автономией в сфере планирования и осуществления градостроительных преобразований. Эта обретенная свобода действий имеет ключевое значение, поскольку исключает необходимость получения многочисленных согласований как от третьих лиц, так и от государственных органов.
— Кто имеет право на приватизацию в упрощенном порядке, а кому придется выкупать землю у государства?
— Приватизировать землю можно как бесплатно, так и за определенную плату. Бесплатный вариант доступен тем, кто получил свои участки до 30 октября 2001 года, а также некоторым льготникам, например, садоводы, собственники домов, многодетные семьи, ветераны войны и инвалиды I и II групп, молодые врачи и учителя в селах: при условии работы не менее 5 лет по программам «Земский доктор» или «Земский учитель», люди с правом пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, реабилитированные жертвы репрессий и пострадавшие от радиационных катастроф.
Земельный участок, подлежащий приватизации, не должен иметь каких-либо обременений. К обременениям могут относиться, например, арест, сервитут, залог или иные ограничения, препятствующие свободному распоряжению имуществом. Также вы должны использовать земельный участок строго по его целевому назначению. Например, если участок предназначен для ведения садоводства, его нельзя использовать для строительства многоквартирного дома. Нарушение данного условия может стать основанием для отказа в приватизации.
С 2024 года работает программа «Дачная амнистия», продленная до 1 марта 2031 года — которая позволяет гражданам в упрощенном порядке оформить право собственности, По дачной амнистии кадастровый учет и регистрация права собственности осуществляются только на основании технического плана. Правоустанавливающие документы на землю предоставляются лишь в том случае, если право собственности на участок не зарегистрировано в ЕГРН.
Оформите землю в собственность, чтобы свободно продать, завещать или подарить свой дом с участком
— Что такое «перерегистрация права» и чем она отличается от приватизации?
— В контексте правового регулирования имущественных отношений, понятия «перерегистрация права» и «приватизация» нередко вызывают вопросы, поскольку обозначают различные, хотя и связанные с собственностью, юридические процессы.
В юридическом смысле понятие «перерегистрация права» не имеет самостоятельной дефиниции в законодательстве. Однако, с точки зрения формально-юридической терминологии, оно фактически соответствует термину «переход права».
Переход права представляет собой процесс, в результате которого происходит обновление или изменение записи о праве собственности на объект недвижимости или иное имущество в государственном реестре. Этот процесс отражает фактическое изменение правообладателя, что требует соответствующего внесения корректировок в реестр для поддержания его достоверности и актуальности.
Приватизация, в отличие от перерегистрации, является процессом, ориентированным на первоначальное приобретение права частной собственности. Это юридически закрепленная возможность перехода государственного или муниципального имущества в собственность граждан. Приватизация может происходить через различные механизмы, закрепленные в статье 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ.
— В каких случаях в приватизации земли под домом могут отказать?
— Земельное законодательство России базируется на основополагающем принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В соответствии с ним, любые объекты недвижимости, включая здания и сооружения, должны следовать юридической «судьбе» земельного участка, на котором они расположены. Этот принцип призван обеспечить целостность правового режима и предсказуемость оборота недвижимости. Исторически, при нарушении данного принципа, суды высших инстанций квалифицировали заключаемые сделки как ничтожные. Однако, с внесением изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в 2013 году, подобные сделки теперь признаются оспоримыми.
Существенные коррективы были внесены и в Земельный кодекс РФ: с марта 2015 года утратила силу статья 36, которая ранее предоставляла исключительное право собственникам зданий, строений и сооружений на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В современной практике отказ в приватизации земельного участка под домом может быть обусловлен рядом причин. Во-первых, вывод земельного участка из оборота – земельный надел может быть исключен из гражданского оборота по основаниям, предусмотренным законодательством, это может касаться земель, переданных в пользование Федеральной службе безопасности, военным ведомствам для решения их служебных задач, земель, расположенных в приграничных зонах или предназначенных для резервирования, а также территории, используемые для хранения ядерных отходов. Также аспектом для отказа может быть повторная попытка приватизации. В-третьих, отсутствие правоустанавливающих документов. Немаловажным основанием для отказа является отсутствие документов, которые бы юридически подтверждали право владения или пользования земельным участком. И последнее – нахождение участка в особо охраняемых зонах или природных территориях.
Уточните границы участка до подачи заявления — это сэкономит время и деньги
— Что делать, если границы участка, которым вы пользовались, не совпадают с кадастровыми?
— Ситуация, когда фактические размеры и конфигурация земельного надела не совпадают с данными, отраженными в кадастровой карте, может возникать по множеству причин, порождая юридические коллизии и правовую неопределенность. Чаще всего подобные расхождения обусловлены ошибками, допущенными в процессе межевания, либо некорректной информацией, содержащейся в правоустанавливающих документах. Такое расхождение нередко приводит к спорам между собственниками, нарушению прав третьих лиц и затрудняет осуществление гражданского оборота недвижимости. Действующее законодательство устанавливает требование четкого обозначения и фиксации границ земельных участков. В случае выявления несоответствий между фактическими параметрами участка и сведениями, представленными в правоустанавливающих документах и Едином государственном реестре недвижимости, владельцы обязаны предпринять все необходимые меры для приведения своих прав в соответствие с действующими нормами. Кадастровая ошибка – это несоответствие сведений, внесенных в ЕГРН относительно объекта недвижимости, его реальному фактическому состоянию.
В случаях, когда несоответствие границ земельного участка носит исключительно документарный характер, и отсутствуют разногласия между соседями, исправление ошибки осуществляется в заявительном порядке. Этот процесс предполагает ряд последовательных шагов, требующих участия квалифицированного специалиста – кадастрового инженера, который готовит межевой план по исправлению недостатков.
Кадастровый инженер при проведении межевания изучает все сведения и документы о земельном участке, выезжает на место для определения местоположения границ участка, проводит геодезическую съемку земельного участка, согласовывает выявленные границы со смежными землепользователями. В случае, если соседний собственник выражает согласие на исправление ошибки в своем участке, возможно составление единого межевого плана на уточнение вашего участка с одновременным внесением корректив в координаты смежного. Ключевым условием для успешного исправления ошибки является наличие акта согласования местоположения границ земельного участка. По результатам проведенных работ кадастровый инженер формирует межевой план, в котором отражаются исправления недостатков – для передачи в Росреестр, куда можно обратиться лично или онлайн.
Взаимная уверенность каждого из собственников в безупречности собственного межевого плана – зачастую, становится причиной судебных разбирательств. В подобных конфликтных ситуациях разногласия разрешаются исключительно в судебном порядке, куда истец обращается с требованиями о признании факта наличия реестровой ошибки и установлении в судебном порядке местоположения границ такого земельного участка.
Елена Шилина, адвокат АГКА АП РХ, Юридическая компания «Яланжи и партнеры» https://nuzhenadvokat.ru
Беседовала Дарья Лаврентьева