Сегодня коммерческая недвижимость — это уже не про бетон и квадратные метры, а про точное попадание в потребность. Успешный объект — это не просто здание, а продукт с понятной логикой, экономикой и аудиторией. Именно поэтому на фоне общего объема предложения формируется парадокс: площадей достаточно, но качественных — по-прежнему не хватает. Для девелопера это вызов, для инвестора — фильтр, для арендатора — возможность выбирать лучшее. И в этой новой конфигурации выигрывают те, кто умеет думать не в категориях строительства, а в категориях спроса.
Готовы ли все участники рынка играть по этим правилам, партнер NF Group Марина Малахатько поделилась мнением с изданием «О финансах и не только».
— Марина, какие сегменты коммерческой недвижимости сегодня испытывают наибольший дефицит — офисы, склады или торговые центры?
— Сегодня дефицит в той или иной степени есть во всех трех сегментах, но вопрос в том, чего именно не хватает рынку. Недостатка квадратных метров как такового нет. Есть дефицит современного, ликвидного, качественно спроектированного продукта, который отвечает реальному спросу бизнеса и потребителя.
Если говорить об остроте ситуации, то в первую очередь я бы выделила офисы и склады. В офисной недвижимости Москвы рынок явно испытывает нехватку качественных площадей. По данным наших аналитиков, доля свободных площадей в офисах класса A составила 8,4% в 2025 году и сохранилась на том же уровне в первом квартале 2026 года. В классе B показатель снизился до 4,8% в 2025 году и до 4,5% в первом квартале 2026-го.
На фоне низкой вакантности ставки продолжают расти: в классе «прайм» в среднем это уже до 72 592 руб. Это прямое свидетельство того, что лучший продукт рынок вымывает очень быстро.
В складах в Московском регионе вакантность прямой аренды составила 2,6% в 2025 году и 3,6% в первом квартале 2026-го. Даже с учетом субаренды показатель остается умеренным: 4,3% и 6,1% соответственно. При этом ставки после скачка до 12 000 руб. за кв. м в год в 2024 году удерживаются на высоком уровне — 10 900 руб. в 2025-м и 10 500 руб. в первом квартале 2026-го.
Дефицита торговой недвижимости нет — рынок достаточно насыщен. Обеспеченность качественными торговыми площадями выросла с 599 до 607 кв. м на 1 тыс. жителей (март 2026 года к марту 2025-го). На 2026 год прогнозируется ввод 270,8 тыс. кв. м торговых площадей, причем 18 из 21 новых объектов — малоформатные.
Это важный индикатор: рынок перестал верить в универсальные решения и делает ставку на точечные локальные объекты, где драйвером посещения становятся сервисы и развлечения.
— Можно ли говорить, что рынок окончательно перешел в фазу роста после турбулентности последних лет?
— Турбулентность не закончилась. Сейчас идет более сложная и профессиональная фаза: рынок растет, но делает это избирательно.
В офисах это особенно заметно. После ввода 280 тыс. кв. м в 2023 году рынок вышел на 569 тыс. кв. м в 2024-м и 704 тыс. кв. м в 2025 году. При этом поглощение в классе A замедляется: 719 тыс. кв. м в 2024 году и 550 тыс. кв. м в 2025-м.
Одновременно меняется структура спроса. Снижение ключевой ставки и рост интереса со стороны фондов недвижимости начинают перестраивать рынок. В сегменте блоков на продажу растет вакантность, появляются признаки насыщения офисами мелкой нарезки.
На этом фоне можно ожидать постепенного возвращения девелоперов к арендной модели. Это важный перелом: еще недавно рынок жил в логике «продать как можно быстрее», а теперь снова возрастает ценность стабильного арендного дохода — при условии снижения ключевой ставки ниже 12%.
Складская недвижимость тоже растет, но уже более сдержанно. После рекордных 7,7 млн кв. м сделок в 2023 году показатель составил 5,1 млн кв. м в 2024-м и 3,3 млн кв. м в 2025-м — это возврат к более рациональной траектории.
В торговой недвижимости рост идет через реконцепцию: оптимизацию портфелей, усиление концепций, уход слабых игроков. Сегмент не просто восстанавливается — он меняет саму логику существования.
— В чем ключевая причина нехватки именно качественных площадей, а не просто квадратных метров?
— Спрос стал гораздо более требовательным. Сегодня рынок действительно покупает не метры, а продукт.
В офисах арендаторы оценивают уже не только адрес и класс здания. Критичны инженерия, гибкость планировки, качество общих зон, транспортная доступность, сервисная инфраструктура, технологичность и готовность к современным форматам работы. Вторая причина — стоимость создания нового продукта. Высокая стоимость денег, удорожание строительства и усложнение экономики проектов резко повысили требования к девелоперам. Рынок перестал прощать средний продукт. И третье — разрыв между предложением и новой структурой спроса. Формально площади есть, но значительная их часть не проходит фильтр качества.
«Главный тренд: инвестор покупает уже не просто объект, а качество дохода, качество управления и потенциал роста стоимости», — Марина Малахатько.
— Как изменение логистических цепочек повлияло на спрос на складскую недвижимость?
— Склад перестал быть вспомогательной функцией — он стал инфраструктурным активом. Когда меняется география поставок, глубина запасов и скорость доставки, бизнесу нужны новые распределительные центры, новые форматы хранения и новые точки присутствия.
Но еще важнее, что изменилась внутренняя структура спроса. Мы видим рост интереса к light industrial, развитие технопарков, спрос на 3PL-операторов, холодильные склады, контейнерные терминалы, дата-центры. Рынок перестал быть однородным — он распадается на специализированные ниши.
— Что произойдет с рынком, если внутренний спрос замедлится?
— Это будет тест на качество. Рынок не рухнет, но расслоение усилится. Наиболее чувствительной окажется торговая недвижимость. И здесь важно понимать: главный фактор — не онлайн-торговля, а снижение покупательской способности и переход к сберегательной модели поведения.
Пострадают объекты без четкого позиционирования и устойчивого трафика. А выигрывать будут проекты, встроенные в повседневную жизнь: малоформатные центры, сильный стрит-ритейл, качественные концепции.
В офисах последствия будут мягче из-за дефицита качественного предложения. Ставки могут расти медленнее, сделки станут более длинными, арендаторы — более требовательными. Склады, скорее всего, окажутся наиболее устойчивыми: спрос на логистическую инфраструктуру уже носит структурный характер.
— Насколько сегодня коммерческая недвижимость остается инвестиционно привлекательной?
— Привлекательность сохраняется, но изменилась сама логика инвестиций. Если раньше покупали «понятный актив», то теперь инвестор оценивает устойчивость дохода, качество локации, ликвидность и сценарии выхода. Рынок стал гораздо более избирательным.
Объем инвестиций остается высоким: 1,3 трлн руб. в 2024 году и 1,06 трлн руб. в 2025-м. Средний размер сделки вырос до 4,4 млрд руб. в 2024 году и сейчас держится на уровне 3,3–3,4 млрд руб. По структуре интерес распределяется шире: офисы остаются ключевым сегментом, склады привлекают устойчивостью, гостиницы — растущим спросом на внутренний туризм.
Марина Малахатько, партнер NF Group https://nf.group
Беседовала Карина Лунёва