Иногда главное преимущество — это не цена и даже не локация, а время. Возможность получить жилье «здесь и сейчас» снова становится решающим аргументом для покупателей. Вторичный рынок, долгое время находившийся в тени агрессивных продаж новостроек, начинает привлекать внимание как более предсказуемый и гибкий инструмент для жизни и инвестиций.
Но готов ли покупатель к тем нюансам, которые неизбежно сопровождают такие сделки, руководитель агентства «Министерство Недвижимости» Александр Водолазов поделился мнением с изданием «О финансах и не только».
— Почему сегодня многие покупатели выбирают вторичное жилье, несмотря на обилие новостроек?
— Здесь есть факторы, которые всегда остаются актуальными. Вторичное жилье — это готовый продукт: покупателю не нужно ждать завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Им можно пользоваться сразу — как для личного проживания, так и в инвестиционных целях. Такая недвижимость начинает приносить доход практически моментально и сразу решает жилищные вопросы.
Кроме того, вторичный рынок предлагает гораздо более широкий выбор по локациям, планировкам, вариантам отделки. В новостройках же предложение ограничено концепцией застройщика.
Если говорить о текущей ситуации, то ключевую роль играет покупательская способность. В последние годы в приоритете были новостройки, во многом из-за масштабных ипотечных программ с государственной поддержкой: семейная ипотека, IT-ипотека, субсидированные программы от застройщиков. Условия были действительно привлекательными.
Это привело к перекосу рынка: квартиры в строящихся домах нередко стоили дороже, чем аналогичные объекты в уже сданных корпусах. Хотя, казалось бы, логика должна быть обратной. Сейчас рынок постепенно возвращается к балансу: господдержка сокращена, требования ужесточились, и отложенный спрос на вторичное жилье начал реализовываться.
Кроме того, снизились ипотечные ставки: после пиковых значений около 21% они опустились примерно до 15%. Это все еще высокий уровень, но уже позволяет рассматривать покупку вторичной недвижимости с привлечением кредита.
— Какие преимущества вторичного рынка сегодня наиболее значимы?
— Я бы разделил их на фундаментальные и текущие. К фундаментальным относятся готовность жилья и широкий выбор.
К текущим — доступность ипотечных инструментов и фактор надежности. Все чаще покупатели снова задумываются о рисках новостроек: это все-таки объект, который будет получен в будущем, иногда через год или два. На фоне экономической и геополитической нестабильности у людей возникают вопросы: будет ли дом достроен вовремя?
Мы уже видим, что застройщики нередко переносят сроки сдачи. Появляется информация о финансовых трудностях у крупных компаний. Все это влияет на доверие.
Да, вторичное жилье требует юридической проверки — это покупка с историей. Но это технический вопрос: грамотный юрист и риэлтор способны минимизировать риски.
Интересно, что на спрос влияют и медийные события. Например, резонансные истории с недвижимостью в СМИ на время снижали интерес к вторичному рынку. Но как только ситуация проясняется на уровне судебных решений, спрос быстро возвращается.
Большие жилые комплексы — это всегда выбор из множества похожих вариантов
— С чего стоит начинать поиск квартиры на вторичном рынке?
— Начинать нужно не с квартиры, а с себя — с понимания целей покупки. Мы всегда начинаем работу с клиентом с небольшого интервью.
Есть две основные группы покупателей: те, кто приобретает жилье для себя, и те, кто рассматривает недвижимость как инвестицию. Если речь идет о покупке для жизни, универсальных решений нет — у всех разные обстоятельства. Но есть базовые ориентиры.
Первое — локация. Это ключевой фактор, потому что он напрямую влияет на качество жизни. Важно учитывать, где находится работа, школы, детские сады, места досуга. По сути, выбор района — это выбор того, сколько времени человек будет тратить на дорогу. А время — самый ценный ресурс.
Второе — характеристики самой квартиры: площадь, планировка, возможность комфортного размещения всех членов семьи.
Третье — состояние жилья и готовность заниматься ремонтом. Это серьезный фильтр. Если человек не готов к ремонту, его выбор резко сужается, а цена входа, как правило, растет: хорошие квартиры с качественным ремонтом — редкий товар и стоят дороже рынка.
Если говорить об инвестициях, все проще. На первый план выходит доходность. Нужно сравнить ее с альтернативными инструментами — например, банковскими вкладами — и искать объекты, которые дают лучший результат. При этом квартира может быть неидеальной с точки зрения проживания, но выгодной с точки зрения аренды.
— Стоит ли искать квартиру самостоятельно или лучше обратиться к специалисту?
— Это один из базовых вопросов, с которого тоже начинается путь покупателя. Самостоятельная покупка возможна — это не запрещено и вполне реализуемо.
Но важно понимать цену вопроса: сколько времени, нервов и потенциальных ошибок это может стоить. Профессионал помогает не только сэкономить деньги, но и избежать рисков, пройти весь процесс быстрее и спокойнее.
Покупка квартиры — это сложный процесс с множеством нюансов, и универсальные инструкции из интернета не всегда работают в реальных сделках.
«Поэтому главный совет — смотреть не только на сам дом, но и на застройщика, сегмент проекта и общее качество исполнения», — Александр Водолазов.
— Какие характеристики квартиры определяют ее ликвидность в будущем?
— Если говорить о долгосрочной перспективе — 5, 10, 15 лет. Я бы выделил два ключевых фактора.
Первый — новизна объекта. Чем старше дом сегодня, тем сильнее он будет проигрывать новым проектам в будущем. Даже если речь идет о качественных кирпичных домах советского периода, они постепенно морально устаревают: по инфраструктуре, инженерии, уровню комфорта.
Второй фактор — редкость. Чем более уникален объект, тем выше его ликвидность. Например, квартира в ограниченной локации с малым предложением будет всегда востребована.
Противоположный пример — квартиры в огромных жилых комплексах с тысячами однотипных предложений. Там конкуренция сохраняется на годы вперед, что влияет на скорость и цену продажи.
— Какие дома считаются наиболее надежными на вторичном рынке?
— Здесь нужно разделить рынок на два сегмента: массовое жилье советского и постсоветского периода и современную застройку.
Среди старого фонда традиционно ценятся кирпичные дома — так называемые «сталинки» и «брежневки». При условии хорошего состояния и проведенных капитальных ремонтов они остаются качественным жильем: хорошая звукоизоляция, комфортный микроклимат, долговечность.
Панельные дома — это более массовый и бюджетный вариант. У них есть известные недостатки: слышимость, теплопотери, более быстрое моральное устаревание.
Что касается современных домов, здесь уже работает рыночная логика: цена чаще всего отражает качество. Чем выше класс жилья и репутация застройщика, тем выше вероятность получить надежный и комфортный объект.
— Если подытожить: что главное при выборе квартиры?
— Четко понимать цель покупки и найти баланс между тремя вещами: локацией, характеристиками жилья и готовностью вкладываться в ремонт. Все остальные решения — это уже производные от этих базовых параметров.
Александр Водолазов, руководитель агентства «Министерство Недвижимости».
Беседовала Карина Лунёва