Пока девелоперы спорят о будущем офисов и торговых центров, быстро и незаметно формируется новый центр притяжения капитала. Light Industrial, долго остававшийся в низком сегменте радаров, вдруг начал демонстрировать динамику, сравнимую с наиболее ликвидными активами рынка.
Что же такое Light Industrial? Это помещения, предназначенные для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве. Самое главное отличие – помещение начинается от 500 кв. метров.
Почему рынок годами игнорировал сегмент, который сегодня демонстрирует одни из самых высоких темпов роста, технический директор компании Мегасклад и управляющий партнер консалтингового агентства «Прокофьев и партнеры» Иван Прокофьев поделился с изданием «О финансах и не только».
— Какие главные преимущества и недостатки в ключе инвестиций вы можете назвать?
— Основные плюсы вложений в Light Industrial — высокая и стабильная доходность, доходящая до 16% годовых в рынке, и ускоренный срок реализации проектов. Объекты пользуются повышенным спросом, так как предоставляют арендаторам возможность совмещать складские и производственные функции в одном месте, уменьшая издержки на логистику.
— Какие риски вы бы выделили?
— Риски заключаются в необходимости поддержания технического состояния зданий, обращении с нестандартными арендаторами малого и среднего бизнеса и конкуренции по регионам. Мне приходилось работать с производителями из Китая, которые рассматривают рынок России для инвестиций и запуска производства.
«Отечественные инвесторы, чаще нацелены на создание готового арендного бизнеса, то есть свои объекты сдают производителям, формируя денежный поток на коммерческой недвижимости», — Иван Прокофьев.
— С какими самыми неочевидными операционными расходами сталкивается владелец такого актива?
— Помимо стандартных эксплуатационных затрат, инвесторы сталкиваются с расходами на регулярное техническое обслуживание инженерных систем, особенно вентиляции и кондиционирования. Также необходимо уделять внимание охране и поддержанию безопасности территории, соответствию меняющимся экологическим нормативам, что требует постоянных вложений. Некоторые арендаторы требуют индивидуальных доработок помещений под специфику производства, что увеличивает операционные расходы, например: значительное увеличение электроэнергии для запитывания печей, или увеличения дебета скважины для водоснабжения.
— На какой стадии жизненного цикла находится этот сегмент в России?
— К 2025 году объем рынка Light Industrial в России достигнет приблизительно 1,3 миллиона квадратных метров, при этом дефицит качественных площадей сохраняется — около 60% построек уже зарезервированы. Московский регион является лидером, где сосредоточена около трети рынка, и в 2025 году планируется ввести свыше 300 тысяч квадратных метров новых объектов. Востребованность формата возрастает на фоне роста малого и среднего бизнеса, e-commerce и потребности в локальной городской логистике. Самые удачные кейсы для инвесторов — это строительство по предварительному договору с будущим арендатором. Потому что найти на этапе строительства производителя, который будет ждать и согласовывать аренду за проект на бумаге достаточно сложная задача, но уже готовый объект в этом сегменте не залеживается в открытом рынке недвижимости.
— В какую сумму сегодня обходится вход в этот сегмент для частного инвестора и какие есть инструменты?
— Для частного инвестора бюджет вхождения в Light Industrial стартует примерно от 8–10 миллионов рублей для регионов, что делает сегмент относительно доступным на фоне других индустриальных активов. Покупка возможна как готовых объектов, так и участия в проектах на этапе строительства через девелоперов. Интересна, что до сих пор показательными являются кейсы со сверхприбылью. Низкий порог входа и возможность диверсифицировать инвестиции делают этот сектор привлекательным для частных капитальных вложений.
Иван Прокофьев, технический директор компании Мегасклад и управляющий партнер консалтингового агентства «Прокофьев и партнеры».
Беседовала Карина Лунёва