Когда-то адрес был главным аргументом при покупке элитной недвижимости. Чем ближе к Кремлю — тем лучше. Сегодня этот принцип постепенно теряет свою безусловность. Покупатели считают, сравнивают, анализируют и готовы выбирать совсем другие районы, если видят в них качество жизни и инвестиционный потенциал.
Пожалуй, главное изменение последних лет заключается не в ценах и не в количестве сделок. Изменился сам покупатель. Кто сегодня формирует рынок премиальной недвижимости, и как меняется представление о настоящей роскоши, генеральный директор Intermark Городская Недвижимость Кристина Томилина поделилась мнением с изданием «О финансах и не только».
— Как изменился спрос на премиальную недвижимость за последний год?
— За последний год спрос на премиальную недвижимость Москвы значительно сократился — количество сделок в этом сегменте снизилось на 30–50%.
При этом рынок остается парадоксальным: продажи падают, а цены продолжают расти. Выручка девелоперов сократилась на 26% по сравнению с прошлым годом. Средний бюджет сделки снизился на 27% из-за смещения спроса в более доступные премиальные проекты и ухода покупателей от сверхдорогих приобретений.
На рынке сложилась достаточно необычная ситуация. Зимой и весной 2025 года наблюдался ажиотажный спрос, на фоне которого нынешняя динамика выглядит особенно слабой.
Кроме того, покупатели ждут снижения ключевой ставки. Высокая стоимость кредитов оказывает серьезное влияние на рынок. Из-за дорогого финансирования девелоперы вывели ограниченное количество новых проектов, поэтому в продаже осталось в основном не самое лучшее предложение.
Еще один важный фактор — высокая доходность банковских вкладов, которая достигает 13% годовых. Часть инвестиционного спроса закономерно перетекла в депозиты.
— Сохраняется ли инвестиционная привлекательность премиального сегмента?
— Инвестиционная привлекательность премиального сегмента сегодня выглядит неоднозначно и во многом зависит от выбора конкретного объекта. Быстрых заработков, сопоставимых с доходностью банковских депозитов, ждать не стоит. Однако долгосрочное сохранение капитала и его умеренный рост по-прежнему возможны, особенно если речь идет о ликвидных проектах.
Времена, когда практически любая квартира в Москве автоматически приносила сверхдоход, уже прошли. Сегодня успех инвестиций напрямую зависит от качества проекта, его локации и потенциала дальнейшего роста.
— Кто сегодня является основным покупателем премиальной недвижимости?
— По нашей практике, сегодняшний покупатель премиальной недвижимости в Москве — это прагматичный инвестор, готовый работать на длинной дистанции, либо семейный человек, который принимает решение, исходя из своей текущей жизненной ситуации.
Основное ядро покупателей находится в возрасте 42–46 лет. Как правило, это владельцы бизнеса, представители топ-менеджмента крупных компаний и технологических корпораций. При этом мы видим, что активно расширяется аудитория покупателей от 35 лет. Это один из заметных трендов последних лет.
«Подавляющее большинство покупателей — москвичи. Остальную часть составляют состоятельные клиенты из других регионов, прежде всего из Санкт-Петербурга, а также из Казахстана. Кроме того, в премиальный сегмент все чаще приходят представители шоу-бизнеса», — Кристина Томилина.
— Как изменилась география спроса?
— География спроса на премиальную недвижимость Москвы за последний год претерпела серьезные изменения. Главное из них заключается в том, что рынок утратил свою моноцентричность и вышел за пределы Садового кольца. Если раньше само понятие премиального жилья практически автоматически ассоциировалось с историческим центром города, то сегодня ситуация выглядит иначе.
Основной объем предложения и значительная часть сделок сместились в активно развивающиеся районы Москвы. В первую очередь речь идет о Пресненском районе, Дорогомилове и Хамовниках. Именно эти локации сегодня формируют значительную часть нового качественного предложения на рынке и привлекают внимание покупателей премиального жилья.
— Есть ли сегодня дефицит качественного предложения?
— Да, определенные предпосылки для этого существуют. Из-за высокой стоимости кредитных ресурсов многие девелоперы сократили вывод новых проектов на рынок. В результате выбор для покупателей стал более ограниченным. Фактически на рынке осталось меньше действительно качественных лотов, которые могли бы соответствовать ожиданиям взыскательной аудитории. Именно поэтому хорошие проекты сегодня привлекают повышенное внимание покупателей и инвесторов.
— Как сегодня ведут себя цены в премиальном сегменте?
— Несмотря на снижение количества сделок, цены продолжают расти. Это еще один парадокс нынешнего рынка. Мы наблюдаем сокращение спроса и одновременно рост стоимости квадратного метра.
Во многом такая динамика объясняется ограниченным предложением новых качественных проектов и сохраняющимся интересом покупателей к наиболее ликвидным объектам. Кроме того, премиальный сегмент традиционно менее чувствителен к краткосрочным колебаниям рынка по сравнению с массовым жильем.
— Можно ли сегодня говорить о премиальной недвижимости как о «тихой гавани» для капитала?
— Я бы сказала, что да, но с определенными оговорками. Сегодня премиальная недвижимость остается инструментом сохранения капитала, однако больше не является гарантированным источником высокой доходности.
Если инвестор рассчитывает на быстрый заработок, то сейчас существуют более привлекательные инструменты. Но если речь идет о долгосрочном горизонте планирования и сохранении стоимости активов, премиальная недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных вариантов.
При этом ключевое значение приобретает выбор конкретного проекта. Именно от него сегодня зависит инвестиционный результат. Времена универсальных решений остались в прошлом, и рынок стал гораздо более требовательным к качеству объекта и профессионализму инвестора.
Кристина Томилина, генеральный директор Intermark Городская Недвижимость https://intermark.ru
Беседовала Лунёва Карина