Москва продолжает расти не только вверх, но и вглубь — переосмысляя собственные территории. Бывшие промзоны превращаются в жилые кварталы, окраины — в деловые кластеры, а новые линии метро меняют привычную карту города быстрее, чем успевают обновляться объявления о продаже. На этом фоне классическое деление на «престижные» и «спальные» районы постепенно теряет актуальность. Важнее становится другое: какие территории находятся в стадии трансформации, и насколько масштабной она будет. Именно там формируется новая стоимость квадратного метра.
О том, готовы ли покупатели смотреть на город не таким, какой он есть сейчас, а таким, каким он станет через несколько лет, издание «О финансах и не только» побеседовало со специалистом по недвижимости, Членом Российской Гильдии Риэлторов и Лауреатом премии Гильдии риэлторов Москвы Сергеем Ермаковым.
— Что сегодня сильнее всего влияет на рост цен на жилье?
— Нельзя однозначно сказать, какой фактор будет главным в 2026–2027 годах. Все зависит от совокупности условий. Транспортная доступность традиционно остается одним из ключевых факторов. Близость к метро, МЦК или МЦД может повышать стоимость квадратного метра на 15–25% по сравнению с менее доступными локациями. Но важна и конкретная ситуация в районе. Где-то драйвером становится транспорт, где-то — уже развитая инфраструктура.
Если анонсируются крупные транспортные проекты, например новая линия метро, это может дать быстрый рост цен. А развитие социальной инфраструктуры — более долгий, но устойчивый эффект. Ну и, конечно, макроэкономика: снижение ключевой ставки и оживление ипотеки усиливают спрос. Плюс конкуренция, если предложение ограничено, цены растут быстрее. Поэтому всегда важно смотреть не на один фактор, а на их сочетание.
— Какие районы сейчас недооценены и могут вырасти в цене?
— Самым перспективным я бы назвала район Печатники, особенно кластер «Южный порт», и в целом районы, связанные с Люблинско-Дмитровской линией. Исторически это была рабочая окраина, но сейчас территория активно трансформируется. Там создается новый деловой центр, благоустраиваются набережные, появляются современные жилые проекты. Ключевой драйвер — транспортная связанность. Поэтому инвестиции на ранних стадиях здесь выглядят очень интересно.
Также стоит обратить внимание на районы с новыми станциями метро. Например, Можайский район — он уже показал высокий рост цен. Перспективны направления Рублево-Архангельской линии — это Пресненский, Хорошево-Мневники, Кунцево, а также районы будущей Бирюлевской линии. После запуска метро цены там могут вырасти в среднем на 10–15%.
— А как влияет строительство метро на стоимость жилья?
— Очень заметно. Каждый дополнительный вид транспорта в радиусе 500 метров добавляет к цене примерно 7–12%.
«Есть интересный момент: покупатели готовы переплачивать 1,5–2% за каждые 5 минут пешего пути до станции. То есть разница между «5 минут до метро» и «15 минут» — это уже ощутимые деньги», — Сергей Ермаков.
— Где цены растут быстрее всего прямо сейчас?
— Среди лидеров — Якиманка: рост около 7,5% за квартал. Дальше идут Хамовники — плюс 5,4%, Мещанский район — около 4,5%, Раменки — 3,4% и Красносельский — 3,2%. Это в основном центральные и престижные локации, где спрос стабильно высокий.
— Что важно учитывать при покупке первой квартиры?
— Здесь нет универсального ответа — все зависит от человека. Но есть базовые вещи: инфраструктура — магазины, школы, поликлиники. Транспорт — насколько удобно добираться. Экология — наличие парков и отсутствие промзон. Также стоит смотреть на безопасность района и перспективы развития: будет ли строиться метро, развиваться территория. И, конечно, бюджет — важно учитывать не только цену квартиры, но и дополнительные расходы.
— Можете назвать районы, которые сейчас выглядят интересными для жизни?
— Да, есть несколько. Очаково-Матвеевское — хороший баланс транспортной доступности и инфраструктуры. Рядом крупные магистрали, строятся новые объекты, есть зеленые зоны. Плюс — сильные образовательные учреждения. Из минусов — плотная застройка и пробки.
Ясенево — это уже про экологию. Рядом Битцевский лес, чистый воздух, развитая инфраструктура. Но в часы пик возможны сложности с дорогами.
Щукино — один из самых комфортных районов с точки зрения безопасности и инфраструктуры. Много зелени, хороший выбор жилья. Из минусов — проблемы с парковками в старом фонде.
— Если бюджет 15–20 миллионов рублей, на что можно рассчитывать?
— В этом диапазоне выбор достаточно широкий. Можно рассматривать как новостройки, так и вторичное жилье. Новостройки — это современные планировки и инфраструктура, но часто без ремонта. Вторичка — уже готова к жизни, но многое зависит от состояния дома. Чаще всего в этом бюджете — студии и однокомнатные квартиры. Например, в Новой Москве или районах вроде Бирюлево, Южное Бутово, Вешняки. Но при удачном выборе можно найти и двухкомнатную квартиру — особенно в более доступных локациях. Здесь важно правильно расставить приоритеты: либо площадь, либо локация, либо уровень жилья.
— Если коротко: главный совет покупателю сегодня?
— Смотреть не только на квартиру, но и на район в динамике. Недвижимость — это не просто квадратные метры, а среда, которая будет развиваться или, наоборот, стагнировать. И главный вопрос, который стоит себе задать: «Этот район через 5–10 лет станет лучше или останется таким же?».
Сергей Ермаков, специалист по недвижимости, Член Российской Гильдии Риэлторов и Лауреат премии Гильдии риэлторов Москвы.
Беседовала Кира Некрасова