ЧТО ЗА ЗВЕРЬ ЭСКРОУ?
С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от модели долевого строительства. Деньги граждан будут храниться в банках на эскроу-счетах (некий аналог аккредитива) до полного окончания строительства. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо покупателя деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру. С этого момента ни покупатель, ни продавец жилья не могут распоряжаться деньгами. Для банка нет проблем выдать ипотеку и положить ее на эскроусчет. Но надо понимать, что это просто способ сохранить деньги — проценты по такому счету не начисляются.
ВЫБИРАЕМ ЗАСТРОЙЩИКА С УМОМ
Как выбрать надежного девелопера? Это по силам любому гражданину. Начните с просмотра публикаций о застройщике в СМИ. Застройщика, портфель проектов которого регулярно пополняется введенными в эксплуатацию жилыми комплексами без серьезных задержек сроков, знает рынок и его репутацию можно считать относительно устойчивой.
«Покупка жилья в новостройке, как правило, значительно выгоднее покупки на вторичном рынке, — рассказала газете юрист Екатерина Касенова, основатель юридической фирмы «Касенова и партнеры». — С учетом того, что при покупке жилья используется ипотечное кредитование, выбор надежного застройщика становится, пожалуй, важнее размера кредитных ставок. Кредит платить придется в любом случае. Пока еще действующий 214‑ФЗ «О долевом строительстве» обеспечивает защиту от двойных продаж, но не более. Страхование ответственности защищает дольщика в случае признания застройщика банкротом, а обращение взыскания на заложенное имущество для одиночного дольщика непосильная задача».
Покупателю ничего не остается, как самостоятельно проанализировать историю компании и реализованные ею проекты, наличие разрешительной документации и проектную декларацию. Если все это вызывает доверие, разбираемся с судебной историей: проверяем, не находится ли застройщик в состоянии банкротства или не подано ли заявление о его банкротстве в суд, а также находим количество судебных дел, где ответчиком является застройщик. Это проверяется на сайтах: для арбитражных дел www.kad.arbitr.ru и для дел судов общей юрисдикции www.судебныерешения. рф. Если судебных дел много или застройщику грозит банкротство, то от заключения договора стоит отказаться.
РИСКИ ДОЛЬЩИКОВ
Учитывая, что пока многие граждане продолжают приобретать жилье в новостройках по 214‑му закону, с заключением договора долевого участия (ДДУ), внося деньги, в т.ч. ипотечные, задолго до получения заветных квадратных метров, то надо понимать, что и после 1 июля они останутся дольщиками. Закон обратной силы не имеет. Советник коллегии адвокатов «Тарло и партнеры» Наталья Бунина советует: «Чтобы не ошибиться с выбором строительной компании, законом № 214‑ФЗ для всех застройщиков предусмотрена обязанность размещать полную и достоверную информацию о своей деятельности в Едином реестре застройщиков. Здесь содержатся сведения о проектах застройщиков, видах возводимых ими объектов недвижимости и даже фотографии строящихся домов. Это государственный ресурс и застройщики отвечают за достоверность предоставляемых фактов».
Некоторые эксперты предполагают, что после перехода на режим проектного финансирования, число девелоперов сократится. Представьте — добросовестный, успешный застройщик строит, все честно, продает поДДУ, унего есть оборотные средства, а с 1 июля его лишают возможности «перекрутиться». Еще не факт, что банки станут охотно финансировать всех нынешних российских застройщиков. В результате рынок ждут действительно очень серьезные изменения.
Если же описывать реформу одной фразой, то можно сказать: станет надежнее, но дороже.
ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ НА НОВОСТРОЙКУ
Если на вторичном рынке в качестве гаранта выплат по кредиту выступает уже готовая квартира, то в строящемся доме жилья как такового еще не существует. Соответственно, залога тоже нет. Поэтому финансовая организация будет заниматься детальной проверкой застройщика и оценивать ликвидность приобретаемой недвижимости в строящемся доме, что требует больше времени.
Если строительство дома находится на начальном этапе и представляет собой «вырытый котлован», вряд ли стоит рассчитывать на получение ипотеки. Жилье в фазе строительства должно иметь готовность как минимум на 20 %.
ВЫГОДА ПОКУПКИ
Совершая покупку в строящемся доме, вы становитесь обладателем чистого с юридической стороны жилья, которое не обременено никакой историей. Вам не нужно заниматься длительной проверкой.
Жилье на первичном рынке недвижимости дешевле квартир на вторичном рынке — разница может достигать 30 %. Однако следует учитывать и стоимость последующего ремонта. По мнению экспертов, следует обратить внимание на новостройки, которые построены на 30 %–50 %. Цена за 1 квадратный метр еще сравнительно невысокая, а вероятность завершения строительства в указанный срок выше.
ОСНОВНЫЕ РИСКИ
Нельзя быть уверенным на 100 %, что застройщик сдаст дом в планируемый срок. Длительная стройка — дополнительные расходы: вы не вправе переоформить ипотеку и обязаны выплачивать проценты. Правда, согласно 214‑закону в обязанности застройщика входит компенсация всех появившихся расходов, которые связаны с неисполнением условий договора о долевом строительстве. Но не факт, что нерадивый девелопер согласится оплачивать издержки ипотечника. И выбивать свои законные средства придется через суд, что утомительно, долго и сопряжено с расходами.
риск быть вовлеченными в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он станет минимальным в том случае, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве. В данном случае исключены варианты подписания мошеннического договора.
БАНКОВСКИЙ СКОРИНГ
Банки расценят клиента как платежеспособного, если доход будет как минимум вполовину больше регулярных ежемесячных платежей по ипотеке. Плюсом станет начилие дополнительных источников дохода, например, от сдачи в аренду квартиры.
Некоторые ипотечные программы допускают учет в общем семейном доходе доходов близких родственников и родителей. Если для супругов оформления в отдельном порядке не нужно (согласно действующему законодательству, как имущество, так и долговые обязательства у них общие), то прочих родственников привлекают к участию в договоре банковского кредита в качестве поручителей или созаемщиков.
Помимо финансовой состоятельности, оценки будет подвергаться кредитная история заемщика.
Андрей Загородний