Аренда жилья кажется простой сделкой: вы платите — вам предоставляют жилье. Но на деле все сложнее, и нужно быть осторожнее. У арендатора есть не только обязательства, но и законные права, о которых многие даже не догадываются.
Чтобы вы не оказались в неприятной ситуации и заранее знали свои права и обязанности, газета «О финансах и не только» готова поделиться беседой с юристом Ланой Пак и юристом по договорной работе Иваном Михайловым.
— Какие условия должны быть прописаны в договоре аренды в обязательном порядке?
— Лана Пак: В договоре аренды в обязательном порядке должны быть указаны такие условия, как: стороны, адрес и вид аренды с квадратурой, период аренды, стоимость.
— Иван Михайлов: В договоре аренды квартиры обязательно должны быть прописаны следующие условия: четкое описание сдаваемой в аренду квартиры, включая адрес, этаж, количество комнат, общая площадь и кадастровый номер, если имеется; конкретная дата начала и окончания срока аренды. Если договор заключается на неопределенный срок, это также должно быть указано.
Важно указать сумму ежемесячной арендной платы, валюту платежа, сроки и способы внесения оплаты. Также необходимо обозначить, включены ли в арендную плату коммунальные платежи.
В договоре излагается подробное перечисление прав и обязанностей арендодателя и арендатора. Например, обязанность поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, а для арендодателя — обеспечивать своевременный ремонт оборудования. Ответственность за нарушение условий договора, включая штрафные санкции и порядок возмещения ущерба. Условия и сроки досрочного расторжения по инициативе каждой из сторон. Порядок разрешения споров, указание способа.
Договор может включать любые другие условия, которые стороны считают важными и хотят зафиксировать, например, проживание с животными, возможность субаренды. Необходимо прописать полные данные арендодателя и арендатора (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации), а также подписи обеих сторон.
«Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов может повлечь за собой признание договора недействительным или возникновение споров между сторонами», — Иван Михайлов.
— Имеет ли право арендатор регистрироваться (прописываться) в съемном жилье?
— Лана Пак: Арендатор не только имеет право регистрироваться, а арендодатель обязан зарегистрировать проживающих на своей территории более 14 дней, в противном случае на него будет возложен штраф за отсутствие регистрации у проживающих.
— Иван Михайлов: В соответствии с законодательством, граждане обязаны регистрироваться по месту жительства или пребывания. Регистрация по месту жительства осуществляется на основании права собственности или договора социального найма. Регистрация по месту пребывания возможна на основании договора аренды.
Арендатор имеет право зарегистрироваться по месту пребывания в съемном жилье, но для этого требуется согласие собственника. При этом наличие временной регистрации не наделяет правом собственности на жилье и не дает никаких преимуществ при решении вопросов, связанных с приватизацией или наследованием.
Собственник жилья имеет право отказать арендатору в регистрации. Однако, отказ должен быть обоснованным и не нарушать права арендатора на свободу передвижения и выбора места пребывания. Важно понимать, что регистрация не влечет за собой никаких финансовых или юридических обязательств для собственника.
Проверка состояния квартиры до въезда: защита от необоснованных претензий в будущем
— В каких случаях арендатор может расторгнуть договор без штрафных санкций?
— Лана Пак: Арендатор заблаговременно, в сроки, указанные в договоре, а при отсутствии таковых в договоре, ссылается на закон и, уведомляя арендодателя, расторгает договор без штрафных санкций.
При этом, если договором закреплен определенный срок аренды, и нет возможности расторгнуть без оплаты остатка арендованного периода, то такой договор расторгается путем переговоров либо через суд. При этом необходимо указать веские возникшие причины для изменения сроков проживания. Иначе придется оплатить весь период, указанный в договоре или оплатить штраф.
— Иван Михайлов: Как правило, арендатор может расторгнуть договор аренды без штрафных санкций в следующих случаях.
Это могут быть, например, невыполнение обязательств по ремонту, предоставление недоговариваемого доступа третьим лицам, создание условий, непригодных для использования помещения по назначению.
Если помещение становится непригодным для использования по причинам, не зависящим от арендатора, например, из-за аварии, стихийного бедствия, арендатор имеет право расторгнуть договор.
Самый простой способ — договориться с арендодателем о расторжении договора без штрафных санкций. Это требует доброй воли обеих сторон.
Самовольный визит арендодателя без предупреждения — нарушение прав арендатора
— Какие «подводные камни» чаще всего встречаются при аренде жилья?
— Лана Пак: Частыми неприятными моментами именно для арендатора встречаются штрафы за выезд раньше срока, оплата за уже испорченную мебель, которая была в таком состоянии. Коммунальные счета за прошлых жильцов, которые выехали и не оплатили, а новые арендаторы не проверили счетчики и начисления.
Истечение срока аренды без возможности продления, если планировали долго жить и вложились в квартиру арендатора. Невключение неотделимых улучшений в стоимость аренды. Нарушение сроков и окончание договора раньше по желанию арендодателя. Повышение цены на аренду в течение срока договора.
— Иван Михайлов: Чтобы избежать неприятных сюрпризов и защитить свои интересы, важно знать, какие риски могут подстерегать арендатора на каждом этапе сделки.
Одним из самых распространенных является несоответствие реального состояния квартиры заявленному. Фотографии в объявлении могут быть сделаны несколько лет назад или отредактированы, скрывая недостатки. Поэтому перед подписанием договора аренды необходимо лично осмотреть квартиру, внимательно проверить работу сантехники, электропроводки, наличие плесени и других дефектов. Важно также убедиться в наличии всей мебели и техники, указанной в объявлении.
Не менее важен и вопрос оформления договора аренды. Часто арендодатели предлагают типовые договоры, которые не учитывают интересы арендатора. Необходимо внимательно изучить все пункты, обращая особое внимание на условия расторжения, порядок внесения изменений в арендную плату, ответственность сторон в случае повреждения имущества и порядок разрешения споров.
Еще один «подводный камень» — скрытые платежи. Помимо арендной платы, арендатор может столкнуться с необходимостью оплаты коммунальных услуг, интернета, телевидения и других дополнительных сервисов. Важно заранее уточнить, какие платежи включены в арендную плату, а какие оплачиваются отдельно.
Наконец, стоит обратить внимание на личность арендодателя. Недобросовестные арендодатели могут без предупреждения повышать арендную плату, незаконно проникать в квартиру, создавать препятствия для комфортного проживания. Поэтому перед заключением договора аренды стоит поинтересоваться репутацией арендодателя, поискать отзывы в интернете.
Лана Пак, юрист по уголовному, гражданскому и семейному праву https://vk.com/lanapakspb
Иван Михайлов, юрист по договорной основе