Сегодня жизнь за городом зачастую выглядит привлекательнее, чем в шумных городах и мегаполисах. Кто‑то предпочитает проводить там летний период, а кто‑то окончательно решает перебраться жить «в деревню». Купить дом с появлением ипотечных кредитов стало доступнее, но и тут есть свои особенности, о которых стоит знать заранее.
ТАУНХАУЗ ИЛИ КОТТЕДЖ?
Ипотека на покупку загородной недвижимости — относительно новый продукт, и не все банки ввели его в свою линейку. Те банки, которые предлагают такие займы, например Севергазбанк, обычно кредитуют приобретение только загородной недвижимости, пригодной для круглогодичного проживания.
«В ипотеку покупают как малоэтажные проекты, так и индивидуальные коттеджи. Ипотечными займами пользуются в равной степени покупатели эконом-, бизнес-класса и класса «комфорт», — рассказывает директор по продажам компании LANDWERK Михаил Африканов.
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, чаще всего с помощью ипотеки берут таунхаузы. «Реже — загородные дома для сезонного проживания или дачи. Дело в том, что таунхаузы часто покупают в качестве объекта недвижимости для постоянного проживания — как альтернатива квартире», — отмечает она.
ОБЪЕКТ НЕ МЕНЕЕ ВАЖЕН, ЧЕМ ЗАЕМЩИК
Процедура оформления ипотеки на загородную недвижимость не сильно отличается от ипотеки на покупку квартиры, но все‑таки на некоторые особенности нужно указать.
По словам исполнительного директора «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмилы Цветковой, весь процесс можно разделить на две части: оценка платежеспособности клиента и оценка объекта.
Документы для покупки дома в ипотеку примерно те же, что и при покупке квартиры. Но есть одно важное отличие. Вам потребуются правоустанавливающие документы не только на жилье, но и на земельный участок. В пакете документов обязательно должны быть технический паспорт на здание (с поэтажным планом) и кадастровый план земельного участка.
Покупателю нужно предоставить правоустанавливающие документы, чтобы убедить банк в законности права собственности на землю у нынешнего ее хозяина. Если с данным участком возникали в прошлом какие‑ то неприятности по части документов, банк не пойдет на риск и откажет в займе.
Дом должен иметь адрес и кадастровый номер, также необходимо, чтобы он был подключен к коммуникациям, рассказывает Мария Литинецкая. Обязательно наличие подъездной дороги, пригодной для круглогодичного использования. Участок может иметь только целевое назначение. То есть, если вы решите купить садовый домик на сельскохозяйственных землях, банк вам не одобрит ипотечный кредит. Износ дома, как правило, не должен превышать 50 %. В случае если речь идет о деревянном, а не кирпичном или блочном доме, необходимо наличие у постройки огнезащитных внешних отделочных материалов.
По словам экспертов, не стоит отдавать аванс за дом до тех пор, пока вы не получите согласие банка на его приобретение. И, даже если вам кажется, что все условия идеально подходят обеим сторонам, нет стопроцентной гарантии, что банк даст согласие на покупку именно этого дома. Вполне возможно, что ваша кандидатура как заемщика банк устроит, а вот дом придется поискать другой.
НАЕМНЫМ РАБОТНИКАМ — ВЫГОДНЫЕ СТАВКИ
Условия предоставления ипотечного кредита на загородную недвижимость, как правило, отличаются от условий ипотечных программ на квартиры. В частности, размер процентной ставки и первоначальный взнос обычно немного выше. При этом процентная ставка в Севергазбанке выгоднее среднерыночных значений и составляет от 12,5 % годовых при первоначальном взносе от 40 % стоимости приобретаемого объекта (для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Ленинградской области) и от 50 % стоимости объекта в других регионах. Срок кредита — от 5 до 25 лет. Имущественное страхование в данном случае является обязательным. Договор страхования заключается со страховой компанией по выбору заемщика.
Управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт рассказывает, что основные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели, желающие взять ипотеку на покупку загородного жилья, это прежде всего невозможность подтвердить достаточный для кредитного комитета доход и несоответствие оценочной стоимости объекта рыночной. «Интересно, но более выгодные ставки получают сотрудники с белой зарплатой, а не владельцы бизнеса, кто эти зарплаты платит, так как они входят в группу повышенного риска», — отмечает эксперт.
Людмила Виноградова
Размер процентной ставки по ипотеке может зависеть от программы кредитования, размера первоначального взноса, способа подтверждения дохода клиента, наличия договора страхования жизни и здоровья. Срок кредита — 3–25 лет, сумма кредита — 300 000–20 000 000 рублей в зависимости от региона.
Требования Севергазбанка к загородной недвижимости:
1. Объект должен находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для круглогодичного проживания (не менее трех таких домов).
2. Если дом деревянный, то год постройки — не ранее 1990 года.
3. Этажность — не более трех наземных этажей.
4. Общая площадь — не менее 59 кв. м. 5. Наличие круглогодичного подъезда, постоянного электроснабжения, канализации, водоснабжения, санузла. Дом должен отапливаться