Купить нельзя копить

В жизни каждого человека наступает момент, когда он решает купить квартиру. И первый вопрос, который встает перед ним: а пришло ли время, достаточно ли низки ставки по ипотеке, не подешевеют ли квартиры в будущем? Может быть, стоит подождать? Президент Владимир Путин считает, что ждать не стоит. Не так давно он сказал, что не нужно ждать падения ставок по ипотечным кредитам, поскольку они уже и так низки, а инфляция все же развивается. Действительно, ставки по ипотеке вернулись на докризисный уровень: сейчас они почти такие же, как были в начале 2014 года.

Другой немаловажный вопрос: что будет с ценами на жилье, не упадут ли? По мнению большинства экспертов, цены на квартиры начнут расти осенью 2016 года, а в 2017 году нас ждет взрывной рост. Аргументов у этой позиции несколько: во-первых, подорожание стройматериалов; во-вторых, отложенная инфляция; в-третьих, ожидающийся дефицит предложения.

Похожая ситуация наблюдалась в середине 2000-х годов, когда ставки по ипотеке снижались и люди ждали еще большего падения, чтобы взять кредит. А потом начался такой резкий рост цен на квартиры, что он окупил все расходы на обслуживание кредитов тех, кто успел их взять.

Итак, изучив аргументы в пользу покупки жилья, остается выбрать — какую квартиру купить: новостройку или квартиру в старом доме, а может, вообще загородный дом? У каждого варианта есть плюсы и минусы, и делать выбор вам придется самостоятельно, а мы попробуем вам в этом помочь.

ПЕРВИЧКА ИЛИ ВТОРИЧКА

Действительно увидеть, что вы покупаете, можно, только выбирая готовую квартиру на вторичном рынке. Само помещение, дом, инфраструктура вокруг и даже соседи — все перед глазами и кардинально не изменится после подписания документов.

Кроме того, вы можете переехать в квартиру сразу же после покупки. Пожалуй, это главное достоинство. Если нужно срочно переехать из старой или съемной квартиры, этот вариант для вас. А как же ремонт? Во-первых, его можно отложить, а во-вторых, никто не мешает ограничиться менее затратным косметическим ремонтом.

С другой стороны, если квартира в по-настоящему старом доме, то со временем могут возникнуть проблемы, решение которых ляжет на всех жильцов, — например, придется решать проблему ветхих труб или протекающей крыши. Может получиться и так, что прежние жильцы окажутся мошенниками. К сожалению, нередки случаи, когда после покупки вскрывается фиктивный характер сделки или на квартиру начинают претендовать посторонние люди.

Вероятность юридических проблем с квартирой в новостройке гораздо меньше. Но такое жилье до сих пор ассоциируется с риском недостроя. Отчасти эта проблема исчезает, если вам приглянулось жилье в аккредитованном банком доме. «Как правило, банки проводят аккредитацию объекта недвижимости. Если такая процедура прошла, то, значит, банк оценил и проверил застройщика — его надежность и финансовую устойчивость.

Кроме того, банк может сам участвовать в финансировании строительства объекта недвижимости, тем самым снижая риски недостроя», — говорит начальник управления продаж розничного бизнеса ПАО «БАНК СГБ» Лариса Шамонина.

В новом доме вы сможете выбрать, как правило, более удобную планировку: большую кухню, прихожую, высокие потолки и удобную лоджию — или вовсе квартиру со свободной планировкой. Да и квадратный метр строящегося жилья (особенно на ранних этапах строительства) стоит гораздо дешевле готовых квартир в старых домах. Но такую квартиру придется ждать: строительство и ремонт могут затянуться на длительный срок. «Этот вариант подходит тем, у кого есть где жить, пока идет строительство», — говорит Лариса Шамонина. Если вы хотите сэкономить и именно поэтому выбираете новостройку, но при этом весь период строительства и ремонта вам придется снимать жилье, то стоит подсчитать, не обойдется ли такая экономия дороже.

При покупке новостройки больше денег придется потратить и на ремонт. Здесь может помочь льготный кредит Банка СГБ: при получении ипотечного кредита заемщики имеют право воспользоваться льготным потребительским кредитом «Уютный дом» на ремонт и покупку мебели. «До 1 млн рублей с обеспечением (до 500 тыс. рублей кредит без обеспечения) на срок до 5 лет», — рассказала Лариса Шамонина.

Процентная ставка по ипотечному кредиту на новую квартиру ниже, чем по кредиту на вторичное жилье: благодаря программе ипотеки с государственной поддержкой, в рамках которой правительство субсидирует часть процентной ставки, разница может достигать 3 процентных пунктов. По условиям программы ипотеку с господдержкой можно взять только на приобретение новостройки у застройщика (или иного юридического лица). Программа действует до конца 2016 года. «Ипотека с господдержкой доступнее, чем кредит на вторичное жилье, — говорит Лариса Шамонина. — Ставка по таким кредитам составляет от 10,75 % до 11,5 % годовых и зависит от размера первоначального взноса».

Также в банке имеется возможность получить дополнительные скидки к процентным ставкам держателям зарплатных карт Банка СГБ и сотрудникам бюджетных организаций на приобретение как строящегося, так и готового жилья, за исключением программы ипотеки с государственной поддержкой.

Тем не менее пока наибольшим спросом пользуется ипотека на вторичное жилье: в первом полугодии 2016 года 60 % клиентов Банка СГБ взяли кредит на готовые квартиры, 40 % остановили свой выбор на новостройке.

ДОМ ЗА ГОРОДОМ

Многие горожане мечтают переехать за город и жить на свежем воздухе. Это может стать реальностью благодаря кредиту: ипотека доступна и для загородных домов. Но нужно понимать, что такая мечта стоит дороже: первый взнос должен быть не менее 40 % от стоимости приобретаемого имущества, а процентная ставка будет составлять от 12,5 % годовых.

Банк СГБ предлагает своим клиентам два специальных продукта для приобретения загородной недвижимости.

Во-первых, можно купить готовый благоустроенный дом для постоянного проживания — не более трех этажей и не менее 59 кв. метров. «Будьте готовы к тому, что при получении ипотеки на загородный дом залогом будет не только сам дом, но и земельный участок», — говорит Лариса Шамонина.

Во-вторых, можно купить дом под залог имеющейся квартиры. Сумма кредита должна быть не более 60 % стоимости закладываемой (имеющейся в собственности благоустроенной) квартиры, при этом требования по приобретаемой загородной недвижимости отсутствуют.

«Второй вариант пользуется неплохим спросом среди наших клиентов. Отдают квартиру в залог, строят и ремонтируют дом, а потом, к примеру, продают квартиру и полностью гасят кредит. Такой вариант привлекателен для тех, кто хочет переехать из города на природу», — рассказывает Лариса Шамонина.

— Чем ипотека лучше аренды жилья?

— Многие люди боятся ипотеки и предпочитают снимать жилье, пока не накопят на собственное. На мой взгляд, это не самый выгодный вариант. Вы ежемесячно платите за квартиру, но она никогда не станет вашей.

Вы опасаетесь потерять жилье, потому что во время ипотеки ваша квартира в залоге у банка? Переживать не надо. Если заемщик своевременно оплачивает платежи по кредиту, то банк никогда его не выселит. Беря кредит, вам просто нужно трезво оценить свою платежеспособность. Взяв ипотеку, вы сразу и пользуетесь этим жильем, и владеете им. Единственное ограничение — вы пока не можете его реализовать (продать, подарить, обменять).

Когда человек снимает жилье, он не является собственником и как раз рискует в любой момент оказаться на улице. Хозяин квартиры вправе расторгнуть договор аренды и выселить, даже если вы исправно платите за жилье.

Процентная ставка по ипотечному кредиту на новую квартиру ниже, чем по кредиту на вторичное жилье, благодаря программе ипотеки с государственной поддержкой, в рамках которой правительство субсидирует часть процентной ставки.

Стоит отметить, что, если у человека возникают проблемы по исполнению обязательств по ипотечному кредиту, нужно срочно обратиться в банк. Существуют различные способы решения данной проблемы: к примеру, кредитные каникулы, возможность продать жилье, чтобы купить меньшей площади, рефинансировать кредит и другие способы.

Аргумент — сначала накопить, живя в собственной квартире, а потом купить новое — я тоже считаю спорным. Сейчас именно то время, когда и ставки стали доступными, и стоимость жилья еще не возросла.

Многие хотят сначала продать свою старую квартиру, а только потом взять кредит в банке на недостающую сумму, тем самым увеличить первоначальный взнос за квартиру и получить меньшую ставку по кредиту. Но не стоит забывать, что срочная продажа квартиры влечет за собой снижение ее стоимости.

Есть и другой вариант: реализовать прежнюю квартиру без спешки, уже взяв ипотеку, а после реализации своего жилья внести вырученную сумму в счет погашения кредита. Так вы сможете продать квартиру по рыночной цене, погасить досрочно кредит и сэкономить на процентах по кредиту. Ведь банк не запрещает вносить досрочные платежи, не ограничивает их суммы и позволяет погасить кредит досрочно в любое время.

— Как получить кредит?

— Любой желающий получить ипотечный кредит должен понимать, что банк будет оценивать его платежеспособность. Вам придется подтвердить в банке, что вы трудоустроены, и сообщить размер дохода. Исходя из совокупного среднемесячного дохода семьи, банк примет решение о том, какой кредит предоставить. Ваш возраст должен быть не менее 21 года и не более 65 лет на момент окончания срока кредитования.

— Сколько придется платить?

— Банк предоставляет разные суммы в кредит — особенно хорошо это видно в разбивке по регионам. Если в глубинке квартиру можно купить за 1 млн рублей, то в Москве стоимость обычной двухкомнатной квартиры может быть 10 млн рублей и более.

К примеру, для покупки новостройки стоимостью 5 млн рублей вам нужно будет внести минимальный первоначальный взнос в размере 1 млн рублей (это 20 % от стоимости квартиры). При максимальном сроке кредитования — 30 лет — ежемесячный платеж по кредиту составит 39 000 рублей. Для того, чтобы банк одобрил вам такой кредит, вам нужно иметь совокупный доход семьи не менее 80 000 рублей. Другой пример: вы живете в регионе, где квартиры стоят дешевле, поэтому для покупки нужно занять 2 млн рублей. Вы вносите первоначальный взнос в размере 400 000 рублей, а затем ежемесячно платите по 16 000 рублей в течение 30 лет. Необходимый совокупный доход семьи — 42 000 рублей. Если вам нужно взять только 1 млн рублей, то первоначальный взнос составит 200 000 рублей, а ежемесячный платеж — 8 000 рублей в течение 30 лет. Доход семьи, при котором банк одобрит кредит, должен быть 34 000 рублей. Другие примеры ежемесячных платежей по разным видам жилья смотрите в Таблице 1.

Как вы видите, банк может одобрить кредит, даже если платеж достигает почти половины совокупного дохода. Я советую вам хорошо подумать после того, как банк посчитает ваш ежемесячный платеж. Вы должны оценить свои возможности и риски.

— От чего зависят условия вашей ипотеки?

— Условия по ипотечному договору устанавливаются индивидуально для каждого клиента в зависимости от выбранной программы кредитования, но существуют основные параметры.

Первое — это размер первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже будет ставка по кредиту (в рамках установленных банком значений). Градация обычно проходит по трем категориям: от 50 % и более, от 30 % до 50 % и от 20 % до 30 % (если у заемщика есть право на материнский капитал, то минимальный размер первоначального взноса может быть снижен до 10 %).

Взяв ипотеку, вы сразу и пользуетесь этим жильем, и владеете им

Почему взять ипотеку выгоднее, чем копить на квартиру, о преимуществах ипотеки перед арендой жилья, о нюансах получения и обслуживания ипотечного кредита рассуждает Лариса Шамонина, начальник управления продаж розничного бизнеса ПАО «БАНК СГБ» 

При ипотеке на вторичное жилье ставка зависит от размера первоначального взноса и наличия личного страхования. Если заемщик страхует свою жизнь, то устанавливается минимальная ставка; если нет, то банк-кредитор, как правило, повышает ставку.

Процентная ставка при ипотеке с государственной поддержкой (приобретение новостроек) не зависит от наличия личного страхования, однако и в первом, и во втором случаях необходимо страхование недвижимости.

Процентная ставка не зависит ни от суммы кредита, ни от срока кредита. Мы предлагаем клиентам кредиты от 300 000 рублей на срок от 3 до 30 лет. У Банка СГБ отсутствуют комиссии за выдачу кредита и его обслуживание.

Автор: Екатерина Новосельцева, расчеты Алексея Вереникина

Тип жилья	Вторичное жилье	Жилье на первичном рынке с господдержкой
Минимальный первоначальный взнос, %	20.00 %	20.00 %
Процентная ставка годовых	13.00 %	11.25 %
Максимальный срок, лет	30	30

Ежемесячный платеж, руб.	Стоимость квартиры (вторичное жилье)	Первоначальный взнос 20 % (вторичное жилье)	Стоимость квартиры (жилье на первичном рынке с господдержкой)	Первоначальный взнос 20 % (жилье на первичном рынке с господдержкой)
10 000	1 130 000	226 000	1 287 000	257 000
15 000	1 695 000	339 000	1 930 000	386 000
20 000	2 260 000	452 000	2 574 000	515 000
25 000	2 825 000	565 000	3 217 000	643 000
30 000	3 390 000	678 000	3 861 000	772 000
35 000	3 955 000	791 000	4 504 000	901 000
40 000	4 520 000	904 000	5 148 000	1 030 000
45 000	5 085 000	1 017 000	5 791 000	1 158 000
50 000	5 650 000	1 130 000	6 435 000	1 287 000
55 000	6 215 000	1 243 000	7 078 000	1 416 000
60 000	6 780 000	1 356 000	7 722 000	1 544 000
65 000	7 345 000	1 469 000	8 365 000	1 673 000
70 000	7 910 000	1 582 000	9 009 000	1 802 000
75 000	8 475 000	1 695 000	9 652 000	1 930 000
80 000	9 040 000	1 808 000	10 296 000	2 059 000
85 000	9 605 000	1 921 000	10 939 000	2 188 000
90 000	10 170 000	2 034 000	11 583 000	2 317 000
95 000	10 735 000	2 147 000	12 226 000	2 445 000
100 000	11 300 000	2 260 000	12 870 000	2 574 000