Как уменьшить платежи по ипотеке

Центробанк России продолжает политику по планомерному снижению ключевой ставки. Так как данная ставка является ориентиром для коммерческих банков, процентные ставки по кредитам для частных клиентов и бизнеса также уменьшаются. В частности, если еще два — четыре года назад ипотека выдавалась под 14‑16 % годовых, то в конце первого квартала текущего года на рынке появились предложения со ставками 10,4‑10,75 % годовых. Одним из первых процентные ставки снизил Севергазбанк — ипотека на новостройки стала доступной по ставке 10,4 % годовых, а готовое жилье и рефинансирование ипотеки других банков — по ставке 10,75 % годовых*. Те, кто ранее оформлял ипотеку, невольно задумываются, можно ли воспользоваться сегодняшними привлекательными условиями и сэкономить на обслуживании ипотечного долга за счет услуги рефинансирования. Насколько это выгодно, и как это осуществить? Рефинансирование (перекредитование) ипотеки — это досрочное погашение имеющегося ипотечного кредита за счет открытия нового кредита, который будет на более выгодных условиях, чем предыдущий. В силу того, что ипотечные кредиты, как правило, берутся на большие сроки и суммы, разница даже в два процента (процентных пункта) существенно влияет на размер ежемесячного платежа и итоговую сумму выплаченных процентов.

В ЧЕМ СОЛЬ?

Итак, в чем состоит суть перекредитования? Ипотечный заемщик обращается в банк, где предоставляют услугу рефинансирования ипотечного кредита. Банк в свою очередь досрочно расплачивается с ипотечным кредитом клиента, взятым в другом банке, с помощью открытия нового кредита. В результате рефинансирования процентная ставка уменьшается, соответственно, ежемесячный платеж клиента тоже уменьшается по сравнению с предыдущим кредитом. Кроме того, для максимального снижения ежемесячной долговой нагрузки размер ежемесячного платежа можно также уменьшить за счет увеличения срока по новому кредиту. Еще один вариант использования рефинансировния: если клиенту посилен платеж по ипотеке, тогда рефинансирование позволит сократить общий срок выплат. Например, у заемщика есть ипотечный кредит в сумме 1 000 000 руб. на 15 лет (180 месяцев) по ставке 13,35 % годовых. Ежемесячный платеж по кредиту составляет 12 896 руб. Через шесть месяцев клиент обратился в Севергазбанк, чтобы рефинансировать этот кредит. Оставшаяся сумма кредита составляет 991 629 руб. Срок кредита — 174 месяца. С 2 марта 2017 года в Севергазбанке ставка по кредиту на рефинансирование ипотеки составляет 10,75 % годовых*. Таким образом, ежемесячный платеж клиента уменьшился до 11 326 руб. Экономия клиента в итоге составит 273 180 руб. Другие примеры экономии на ипотечных платежах можно посмотреть в таблице.

КАК ОФОРМИТЬ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ?

Оформление рефинансирования мало чем отличается от первоначального оформления ипотеки, но происходит значительно легче. Банк, который предоставляет услугу рефинансирования, также должен оценить благонадежность и платежеспособность клиента, проверить предмет залога и иметь информацию о своевременном обслуживании текущего ипотечного кредита.

Давайте рассмотрим, как это сделать, на примере рефинансирования в Севергазбанке.

1. Собрать пакет документов, включающий:

• документы, подтверждающие величину дохода и занятость;
• документы по квартире:
  • договор приобретения;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности либо имеющаяся у клиента выписка из ЕГРП (ЕГРН), удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав;
  • техпаспорт.

• пакет документов по ранее выданному кредиту:
  • кредитный договор / договор займа (со всеми изменениями);
  • график платежей (при наличии); – справка предшествующего кредитора о размере задолженности по кредиту;
  • справка предшествующего кредитора о характере исполнения обязательств по кредиту (наличие просрочек, иных фактов нарушения кредитного договора);
  • договоры имущественного страхования, квитанции об уплате страховых премий (взносов).

В зависимости от условий (например, при участии в сделке у предшествующего кредитора несовершеннолетних) могут быть запрошены дополнительные документы.

2. После получения предварительного решения произвести оценку стоимости квартиры. Услуга обойдется в 1 500–3 000 рублей в зависимости от оценочной компании.

3. При отсутствии замечаний к представленным документам срок рассмотрения заявки составляет от одного до трех рабочих дней.

4. После получения положительного решения согласовать с сотрудником Банка дату сделки.

5. До даты сделки:

• оформить страхование имущества и, если это предусмотрено условиями, личное страхование. Стоимость страхования квартиры составляет 0,15–0,20 % от размера задолженности по кредиту. Либо можно не делать новую страховку, сделав дополнительное соглашение к действующей;

• написать заявление предшествующему кредитору о намерении осуществить полное досрочное погашение кредита (если подача такого заявления предусмотрена условиями предшествующего кредитного договора), предоставить подтверждающий документ;

• если суммы одобренного банком кредита недостаточно для полного погашения кредита у предыдущего кредитора, то внести на счет предшествующего кредитора сумму собственных средств.

6. В назначенный день осуществляется заключение (подписание клиентом и банком) кредитного договора. Средства на счет клиента перечисляются после подписания кредитного договора.

7. По заявлению клиента средства перечисляются по реквизитам предшествующего кредитора для погашения кредита.

8. Заемщик обращается к предшествующему кредитору для прекращения обременения квартиры (погашения регистрационной записи о залоге в пользу предшествующего кредитора).

9. После снятия обременения с квартиры заемщик обращается в Банк для подписания закладной и договора об ипотеке.

10. Заемщик и Банк оплачивают госпошлину за регистрацию ипотеки в пользу Банка.

11. Заемщик вместе с Банком подают в регистрирующий орган заявление о регистрации залога в пользу Банка.

12. После регистрации обременения Банк получает документы и, в соответствии с условиями договора, снижает ставку по кредиту (если была предусмотрена повышенная ставка на период до регистрации ипотеки в пользу Банка).

НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ СОХРАНЯЮТСЯ

При рефинансировании налоговый вычет сохраняется в полном объеме. Заемщик может получать основной вычет в 13 % от двух миллионов рублей стоимости имущества (это 260 тыс. рублей) и 13 % от суммы выплаченных процентов по кредиту. Причем, если квартира приобреталась до января 2014 года, то размер процентного вычета не ограничен, если после — то получить 13 % можно от суммы процентов до трех миллионов рублей.

Интересно, что если раньше вторая часть вычета при перекредитовании терялась, то после внесения поправок в Налоговый кодекс сохраняются оба типа вычетов.