Рынок коммерческой недвижимости, переживший шок 2022 года и адаптацию 2023–2024 годов, в 2026-м оказался в новой реальности — без резких падений, но и без очевидных точек роста. Девелоперы откладывают проекты, арендаторы становятся осторожнее, а дефицит качественных площадей сохраняется вопреки снижению деловой активности.
В этих условиях рынок все больше напоминает систему с внутренними ограничениями, где рост зависит не от спроса, а от стоимости денег и регуляторной среды. Сможет ли он выйти из этого состояния без нового внешнего импульса, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Whitewill Александр Борисенко поделился мнением с изданием «О финансах и не только».
— Какие сегменты сегодня испытывают наибольший дефицит — офисы, склады или торговая недвижимость?
— По Московскому региону наиболее острый дефицит наблюдается в первую очередь в складской недвижимости. Доля свободных площадей выросла до 5% в первом квартале 2026 года, но этот показатель все равно остается в рамках структурного дефицита качественных площадей.
Следом идет сегмент офисной недвижимости. Вакансия в Москве держится на низком уровне — около 5,7–6%. И последним сегментом остается торговая недвижимость, где с лета прошлого года увеличивается объем свободных помещений. Сейчас доля вакантных торговых площадей находится на уровне около 10%.
— Можно ли говорить, что рынок окончательно перешел в фазу роста после турбулентности последних лет?
— Мы наблюдаем, что фаза турбулентности 2022–2024 годов сменилась новой волной изменений с характеристиками волатильности с 2025 года. Это связано с ужесточением монетарной и налоговой политики, высокой стоимостью заемного капитала.
Фаза роста пока под вопросом. Она в первую очередь зависит от дальнейших решений в области процентных ставок и налоговой нагрузки.
«Если ключевая ставка вернется к однозначным значениям, и налоговая политика не будет ужесточаться, тогда можно будет говорить о переходе к росту», — Александр Борисенко.
— В чем ключевая причина нехватки именно качественных площадей, а не просто квадратных метров?
— Ключевая причина — высокий спрос на качественные проекты, прежде всего в офисах класса A и в складской недвижимости, при ограниченном вводе новых объектов.
Кроме того, многие проекты сдвигаются по срокам ввода — от шести месяцев до полутора лет. Еще один фактор — значительная доля проектов реализуется под конкретных арендаторов или выкупается на этапе строительства. Формат build-to-suit сегодня может занимать до 40% рынка. В результате значительная часть объектов заполняется еще до выхода на открытый рынок, что и формирует низкий уровень вакантности.
— Как изменение логистических цепочек повлияло на спрос на складскую недвижимость?
— Изменение логистических цепочек существенно увеличило спрос на складскую недвижимость. Во-первых, продолжается рост e-commerce — онлайн-ритейл занимает более 80% складских площадей. Во-вторых, процессы импортозамещения требуют размещения складов ближе к конечному потребителю. Это привело к дефициту площадей, вакансия около 5% в Московском регионе, и росту ставок — примерно на 30% год к году.
— Что произойдет с рынком, если внутренний спрос продолжит замедляться?
— Первый квартал 2026 года уже показывает такую динамику. Наблюдается заметное снижение потребительского спроса. Если этот тренд сохранится, рынок коммерческой недвижимости не рухнет, но перейдет в фазу стагнации.
В течение года мы можем увидеть рост вакансий: в офисах — на 5–6 процентных пунктов, в ритейле — на 7–8 п.п. Ставки могут снизиться примерно до 10%, а инвестиционная активность сократится на 35–40%.
Александр Борисенко, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Whitewill.
Беседовала Карина Лунёва