Что, если ваш ежемесячный доход мог бы расти без вашего участия, не требуя ни рабочей переписки, ни стрессов, ни сверхусилий? Такой инструмент уже существует и активно развивается на рынке недвижимости! Арендные апартаменты перестают быть экзотикой и становятся способом инвестировать в реальный, «осязаемый» актив, который работает за своего владельца 365 дней в году.
Почему тысячи инвесторов переходят в арендную недвижимость — и в особенности в апартаменты, инвестброкер Сергей Дорохин поделился с изданием «О финансах и не только».
— Расскажите, почему апартаменты привлекательны для инвестиций?
— На мой взгляд, самая логичная инвестиция — это когда ты инвестируешь, чтобы не продавать, поэтому покупка доходных апартаментов становится разумной стратегией. Чтобы сохранить свои деньги в условиях инфляции и заработать на росте стоимости недвижимости, а еще и получить стабильно высокий доход с аренды, нужен специализированный продукт, который изначально делается под эффективную аренду. Во всем мире последние годы наиболее доходным и ликвидным продуктом являются инвестиционные апартаменты, которые позволяют, с одной стороны, предоставить возможность комфортного индивидуального уюта, а с другой, за счет низкого порога входа и маленькой площади юнита, обеспечить высокую доходность инвесторам.
Аренда растет не ниже, а иногда и выше инфляции. Только за 2024 год цены на аренду недвижимости в Москве выросли на 40 %, по данным «РБК- недвижимость». И все же доходность от обычной квартиры в столице сегодня вряд ли будет выше 3–4 %, так как цены на недвижимость уже серьезно выросли. Более того сами квартиры изначально больше по площади, так как проектируются как место постоянного проживания, что снижает эффективность их сдачи.
— Что из себя представляют апартаменты?
— Апартаменты — это гостиничный номер со своей кухней. Цена апартаментов всегда ниже стоимости обычных квартир. Это обусловлено тем, что застройщику не требуется соблюдать строгие меры при строительстве, например, не надо обустраивать инфраструктуру вокруг, так как это нежилое здание. В апартаменты можно вкладывать свободный капитал. В центре города, в деловом и туристическом районе быстрее построят офисное здание, чем МКД. А значит, апартаменты будет легче продать или сдать в аренду, таким образом инвестиции окупятся быстрее.
Апартаменты всегда строят в местах с развитой инфраструктурой: рядом магазины, кафе, транспорт, офисы, парки, учебные заведения. Например, студенту из такой локации будет быстрее добраться в университет, а родителям студента проще купить или снять апартаменты, чем квартиру.
Собственники апартаментов имеют больше свободы в перепланировке, чем собственники обычных квартир. Например, можно объединить кухню с гостиной, если это не затронет несущие конструкции или организовать санузел в любой точке помещения. Конечно, работы придется согласовать с БТИ, пожарной службой, чтобы выходы не были блокированы и прочие меры безопасности. Но в случае с обычной квартирой необходимо будет согласовать с энергосбытом, газовой службой, банком, если квартира находится в залоге. На это уйдет много времени и нет никакой гарантии, что перепланировку все-таки согласуют.
Отсутствуют платежи на капитальный ремонт общего здания. УК или ТСЖ, которое занимается обслуживанием апартаментов, могут создать свой собственный фонд, и жильцы будут перечислять туда взносы. Из этой суммы брать деньги на текущий или капитальный ремонт общего здания. Если такого фонда не будет, а зданию, например, срочно потребовалась замена крыши, то за это заплатят жильцы.
— Какие есть минусы у апартаментов, которые инвестору обязательно нужно учитывать?
— Из-за юридического статуса апартаментов есть «особые» минусы. Например, нельзя оформить постоянную прописку ни себе, ни другим. Но можно сделать временную регистрацию на 11 месяцев и продлять ее до бесконечности. Это дает право прикрепиться к поликлинике, посещать детские сады и школы.
Налог на недвижимость обычной квартиры составляет 0,1 % от кадастровой стоимости. У апартаментов ставка налога зависит от типа здания: гостиницы – 0,5 % от кадастровой стоимости, офисы – 2 %. Но так как кадастровая стоимость апартаментов всегда ниже кадастровой стоимости квартир, то и разница между налогом на апартаменты и налогом на квартиру будет незначительной, 300–400 рублей в пользу обычной квартиры.
«Многие думают, что купить апартаменты в ипотеку невозможно, но это полный миф. Сегодня, благодаря особенным программам субсидированной ипотеке, ставка на покупку может достигнуть смешных 0,1 %», — Сергей Дорохин.
У людей апартаменты ассоциируются с инвестициями, но это не совсем так. Многие люди, приехав однажды пожить в апартаменты, проникаются особым комфортом для жизни, когда можно пользоваться многочисленными услугами и сервисами апарт-отеля, в итоге, покупают такое жилье на постоянку.
Многие люди считают, что апартаменты — это очень дорого и они ассоциируются с элитным ЖК с дизайнерским ремонтом за бешеные деньги. Но сейчас очень много достойных объектов и не в сегменте элитки. Активно застраиваются пустыри и промзоны, где рядом появляется метро, проходит реновация зданий в центре города.
Коммунальные платежи на апартаменты выше, чем на обычные квартиры, так как вторые контролируются государством. Если квитанции будут очень высокими, то жильцы могут написать жалобу в Роспотребнадзор, и если они выявят нарушения, то оплату пересчитают. Тарифы для апартаментов назначают как для нежилых помещений без льгот, но есть сотрудник лобби в ресепшен и круглосуточное видеонаблюдение.
Квартиры нельзя сдавать под хостелы, мини отели, коммерческие помещения, пока оно не будет переведено в статус нежилой недвижимости. Это значит, что соседи будут постоянными и поток людей ограничен. В апартаментах рядом может быть что угодно: кафе, хостел, спортзал, мини отель. Запретить таким соседям шуметь у вас права не будет, так как закон тишины не распространяется на нежилые помещения.
«Все застройщики об этом знают, стараются это учесть и сдают нижние этажи под коммерческие помещения, а верхние оставляют только для проживания», — Сергей Дорохин.
— Из чего складывается доходность апартаментов?
— При сдаче в аренду студии в апарт-отеле сегодня можно выручить до 11% годовых без учета стоимости квадратных метров. Капитализация же такой недвижимости приносит собственнику до 20 %, а в отдельных случаях – до 40 % годовых только за счет редевелопмента. Впоследствии цена помещения ежегодно растет вместе с уровнем рыночных цен, а прибыль от сдачи в аренду увеличивается по мере индексации арендных ставок. Приведенные параметры характерны для высоколиквидной недвижимости в лучших, туристически ориентированных локациях и сдачи номеров в посуточную аренду под управлением отельного оператора.
— Почему гостиничный номер с оператором — это другой уровень доходности?
— Доход стабилен, заполняемость обеспечивают маркетинг и репутация бренда. Все обслуживание на операторе, и вы не бегаете с сантехником и не ищите клининг. Более того, нет просрочек и задержек – прибыль перечисляется по графику, независимо от того, заселен номер или нет. Присутствует рост стоимости актива – гостиницы в удачных локациях дорожают быстрее обычных квартир. Как итог, вы получаете пассивный доход без головной боли, а работает на вас и за вас профессиональная команда.
— Есть ли плюсы покупки апартаментов с учетом налогообложения?
— Вы покупаете не только комфортное пространство, но и налоговые преимущества, а именно: возврат налога НДС, уменьшение налога на прибыль, ускоренную амортизация, платите частями, а ваши деньги продолжают работать на вас в вашем бизнесе.
Сергей Дорохин, инвестброкер.
Беседовала Дарья Лаврентьева