Для нескольких поколений россиян недвижимость была синонимом стабильности, но времена меняются. Рост цен на жилье замедлился, аренда перестала покрывать инфляцию, а налоги и коммунальные расходы делают владение недвижимостью все менее выгодным.
Не пора ли пересмотреть отношение к жилью — из символа успеха в обычный инструмент, который требует расчета, а не веры, консультант по накоплениям и инвестициям для фрилансеров, самозанятых Надежда Сутягина поделилась с изданием «О финансах и не только».
— Недвижимость — это самый надежный и понятный актив для обычного человека?
— Недвижимость действительно воспринимается многими как понятный актив. Ее «понятность» объясняется материальностью: объект можно увидеть, потрогать, он не исчезнет с экрана, как акция или валютный курс. Это создает ощущение контроля и безопасности.
Однако надежность — понятие относительное. Если сравнивать недвижимость с другими финансовыми инструментами, у нее есть ряд уязвимостей. Быстро продать объект зачастую невозможно — на реализацию могут уйти недели или даже месяцы. При необходимости в небольшой сумме, например, 2 млн рублей, инвестору придется реализовывать весь объект стоимостью 10 млн. После продажи вновь встанет вопрос, в чем разместить средства, чтобы сохранить их покупательную способность. Даже небольшая студия требует инвестиций от 2 до 5 млн рублей, то есть вложения доступны лишь тем, у кого уже есть накопления.
Концентрация капитала в одном активе повышает риск утраты накоплений в случае чрезвычайных ситуаций — пожара, затопления, взрыва. Также изменения налоговой политики, ставок по ипотеке, правил регистрации сделок, а также колебания рынка могут напрямую влиять на стоимость и доходность недвижимости. Конечно, ремонт, коммунальные платежи, периоды простоя, налоги и страховые взносы снижают доходность инвестиций.
Недвижимость — действительно понятный актив, но степень ее надежности следует оценивать индивидуально, с учетом финансовых целей инвестора, его горизонта планирования и устойчивости к риску.
Физический актив кажется надежным, но его сложно быстро продать по рыночной цене, когда срочно нужны деньги
— Когда вы слышите историю «все свои сбережения вложил в квартиру», какие скрытые риски вы видите в этой, казалось бы, разумной стратегии?
— На первый взгляд, решение вложить все накопленные средства в недвижимость кажется рациональным: актив понятен, материальный и воспринимается как надежный. Однако в такой стратегии скрываются два ключевых риска, о которых важно помнить.
Первый – отсутствие финансовой подушки. Независимо от того, в какие активы направляются средства, а именно недвижимость, акции или фонды, часть капитала всегда должна оставаться в ликвидной форме, то есть в деньгах, к которым можно быстро получить доступ.
Даже если квартира приобретается с целью последующей продажи, финансовая подушка необходима. В жизни могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, например, болезнь, потеря близкого человека, поломка автомобиля или техники. В таких ситуациях, не имея запаса ликвидных средств, инвестору придется продавать недвижимость в спешке и часто с существенным дисконтом. Это не только снижает доходность, но и сводит на нет идею «надежного» вложения.
Второе – риск концентрации капитала. Когда весь капитал сосредоточен в одном активе, инвестор фактически отказывается от принципа диверсификации. Такой подход можно сравнить с «эффектом рождественской индюшки»: долгое время все идет хорошо, пока неожиданное событие не разрушает привычный порядок.
Рынок недвижимости не застрахован от внешних факторов. Появление рядом шумного производства, строительство новой транспортной развязки или просто падение спроса на аренду — все это может резко снизить доходность объекта или сделать его продажу убыточной.
Именно поэтому даже при инвестициях в недвижимость важно сохранять баланс — иметь резерв ликвидных средств и распределять капитал между разными активами. Это позволяет снизить риски и сохранить финансовую устойчивость.
— Как посчитать реальную доходность квартиры, купленной для сдачи в аренду, с учетом налогов, коммуналки, ремонта и простоев?
— Доходность квартиры рассчитывается по формуле: доходность = годовая прибыль/рыночная стоимость квартиры х 100%.
В показатель «годовая прибыль» входит: арендная плата × 12 месяцев, минус налог 13% для физлиц или 4–6% для самозанятых, минус коммунальные расходы, если оплачивает собственник, минус расходы на ремонт и мебель, минус периоды простоя и страховка, комиссия агенту и мелкие расходы на текущий ремонт.
Приведу пример расчета доходности 1-комнатной квартиры 58 кв. м. Рыночная стоимость – 11 000 000 руб. Арендная плата — 48 500 руб. в месяц. Налог самозанятого (4%) – 23 280 руб. Ремонт и мебель в среднем за год – 83500 руб. Текущий ремонт – 4400 руб. Коммунальные расходы в год – 64800 руб. Итого прибыль: 406 020 руб. Таким образом доходность получается 3,6.
«По оценке Банка России, годовая инфляция на 20 октября составляет 8,2%. Таким образом, реальная доходность квартиры, купленной для сдачи в аренду, составляет минус 4,6%», — Надежда Сутягина.
Если рассматривать несколько способов вложения капитала, сегодня недвижимость для сдачи в аренду — инструмент с низкой эффективностью. Оптимальный выбор зависит от целей инвестора и его готовности к риску. В ряде случаев альтернативные инструменты могут дать более высокую реальную доходность при меньших затратах времени.
— Правда ли, что недвижимость надежно защищает от инфляции?
— Утверждение, что недвижимость — надежный способ защитить капитал от инфляции, не совсем верно. Стоимость недвижимости действительно изменяется в том же направлении, что и уровень инфляции: когда инфляция растет, цены на недвижимость обычно тоже увеличиваются. Это связано с удорожанием строительных материалов, ростом стоимости заемных средств и повышением спроса на «твердые» активы.
Однако обратный процесс тоже работает. Когда инфляция замедляется или в экономике наступает период стабильности, цены на недвижимость могут снижаться или расти значительно медленнее.
Если рассматривать доходность объектов, сдаваемых в аренду, то в 2023 году среднем она колеблется в пределах 3–7,5% годовых при уровне инфляции 7,42. Это означает, что реальная доходность, с учетом обесценения денег, может быть нулевой или даже отрицательной.
Таким образом, утверждение, что недвижимость всегда защищает от инфляции, — упрощенное. Все зависит от конкретного объекта, его местоположения, состояния, уровня спроса на аренду и общей экономической ситуации.
«Поэтому перед вложением средств важно рассчитывать показатели доходности и оценивать, насколько выбранный объект действительно способен сохранить покупательную способность капитала», — Надежда Сутягина.
— Если бы вы составляли идеальный личный инвестиционный портфель сегодня, какую долю в нем занимала бы недвижимость?
— Такие вложения требуют активного управления, расчета, анализа рисков и времени. Поэтому, чтобы определить долю недвижимости в портфеле, важно составить полноценный бизнес-план: рассчитать возможные доходы, расходы, налоги, сроки окупаемости провести маркетинговые исследования.
На фондовом рынке России существуют инструменты коллективного инвестирования в недвижимость — паевые инвестиционные фонды закрытого типа. Они создаются для аккумулирования средств под конкретные проекты, например, для покупки коммерческой недвижимости и получения дохода от ее аренды.
Однако такие фонды доступны преимущественно квалифицированным инвесторам с крупным капиталом и не предназначены для постепенного накопления. Поэтому сегодня условия для инвестирования в недвижимость небольшими суммами в России развиты слабо. Для формирования капитала частному инвестору чаще подходят ликвидные и доступные инструменты, такие как акции, облигации, биржевые фонды.
Прежде чем брать ипотеку, посчитайте альтернативную доходность
— Стоит ли копить капитал в недвижимости?
— Недвижимость может быть частью инвестиционного портфеля, но не должна становиться единственным способом. Ее понятность и материальность действительно создают ощущение надежности, однако за этим стоит ряд ограничений: низкая ликвидность, высокий порог входа, необходимость постоянных расходов и зависимость от макроэкономических факторов.
За последние годы доходность от аренды зачастую не перекрывает уровень инфляции, а рост цен на жилье все чаще отстает от темпов удорожания других активов. Это означает, что недвижимость не гарантирует сохранение покупательной способности накоплений.
Рациональный подход — рассматривать недвижимость не как «копилку» или универсальную защиту от инфляции, а как один из инструментов диверсифицированного портфеля. Если цель — создать капитал, важно сочетать разные классы активов: ликвидные для финансовой подушки и роста, и неликвидные, такие как недвижимость для долгосрочных целей и сохранения части капитала.
Иными словами, копить только в недвижимости, значит лишить себя гибкости и заморозить капитал. Гораздо эффективнее строить сбалансированную стратегию, где недвижимость занимает место, соответствующее вашим целям, рисковому профилю и горизонту инвестирования.
Надежда Сутягина, консультант по накоплениям и инвестициям для фрилансеров, самозанятых.
Беседовала Карина Лунёва