Когда мы покупаем квартиру, кажется, что приобретаем свой маленький уголок в большом доме. Но редко кто задумывается: кому принадлежит земля под этим домом? Имеем ли мы на нее хоть какие-то права?
Как превратить «временное пользование» в вашу полноценную собственность и защитить себя от неприятных сюрпризов, генеральный директор ООО «Межрегиональный центр Земельно-имущественных отношений» Игорь Булахов поделился с изданием «О финансах и не только».
— Насколько значим шаг по приватизации земли под домом?
— Приватизация земельного участка под многоквартирным домом представляет собой сложный юридический процесс, который невозможно отнести к разряду формальных процедур. Это стратегически важное решение, влекущее за собой коренную трансформацию правового статуса недвижимости и существенное расширение правомочий собственников. Чтобы полностью осознать значимость этого процесса, необходимо рассмотреть его в динамике — от исходного состояния до конечного результата, проанализировав все промежуточные этапы и их правовые последствия.
Изначально, до проведения приватизации, земельный участок под многоквартирным домом сохраняет статус государственной или муниципальной собственности. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений обладают правом пользования этим земельным участком, однако их правомочия существенно ограничены. Они не могут распоряжаться землей, изменять ее целевое назначение, совершать какие-либо сделки с этим объектом недвижимости. Фактически, жильцы дома находятся в положении временных пользователей, чьи права полностью зависимы от воли публичного собственника — государства или муниципального образования.
Процедура приватизации запускается путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принимается решение о формировании земельного участка и обращении в уполномоченный орган с заявлением о его передаче в общую долевую собственность. После этого осуществляется комплекс кадастровых работ — определяется точная конфигурация участка, устанавливаются его границы, проводится межевание. Сформированный земельный участок проходит государственный кадастровый учет, и только после этого он может быть передан собственникам помещений.
Ключевым правовым последствием приватизации становится переход земельного участка в общую долевую собственность всех владельцев квартир в соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Этот переход носит безвозмездный характер и осуществляется во внеконкурсном порядке. С момента государственной регистрации права общей долевой собственности в Едином государственном реестре недвижимости правовой статус земельного участка и возможности собственников кардинально меняются.
Теперь собственники получают весь комплекс правомочий, присущих праву собственности: владение, пользование и распоряжение. Они могут коллективно принимать решения об использовании земельного участка — организовывать платные парковки, сдавать часть территории в аренду коммерческим структурам, размещать рекламные конструкции, создавать детские и спортивные площадки. Значительно усиливается защита от произвольного изъятия — согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд теперь возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Экономический эффект от приватизации также трудно переоценить. Недвижимость, включающая в себя не только помещения, но и долю в праве на земельный участок, становится значительно более ликвидным и ценным активом. Рыночная стоимость таких объектов возрастает на 15–25%, поскольку потенциальные покупатели приобретают не просто «квартиру в воздухе», а комплексный объект с четко определенным правовым статусом и широкими возможностями использования.
Собственность на квартиру начинается с земли под ней
— Какие категории лиц могут приватизировать землю по упрощенной схеме, а кто обязан приобретать ее у государства за деньги?
— Правовое регулирование порядка приватизации земельных участков отличается значительной сложностью и дифференциацией в зависимости от категории недвижимости и статуса правообладателя. Чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо последовательно рассмотреть обе ситуации — приватизацию земли под многоквартирными домами и под индивидуальными жилыми домами, учитывая все нюансы и исключения, установленные действующим законодательством.
Для собственников помещений в многоквартирных домах законодателем установлен бесплатный упрощенный порядок приватизации, который представляет собой специальный правовой механизм, основанный на положениях пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная норма устанавливает презумпцию безвозмездности передачи земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность. Упрощенный характер процедуры проявляется в нескольких аспектах: отсутствии необходимости проведения торгов, освобождении от уплаты выкупной цены, минимальных сроках рассмотрения заявления.
Процесс инициируется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принимается решение о формировании земельного участка и обращении в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о передаче земли в общую долевую собственность. К заявлению прилагаются протокол общего собрания, документы, подтверждающие право собственности на помещения, а также схема расположения земельного участка. Важным условием является наличие сформированного земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет — без этого приватизация невозможна.
— В чем заключается суть процедуры перерегистрации права и каковы ее ключевые отличия от приватизации?
— Чтобы глубоко понять различие между перерегистрацией права и приватизацией, необходимо рассмотреть эти понятия в контексте системы государственной регистрации прав на недвижимость и их возникновения. Оба процесса связаны с внесением сведений в Единый государственный реестр недвижимости, однако их правовая природа, основания и последствия фундаментально различны.
Приватизация представляет собой особый способ возникновения права собственности, который характеризуется переходом объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности в частную. Это первоначальный способ приобретения права собственности, поскольку до момента приватизации у конкретного лица права на этот объект не существовало. Приватизация всегда сопровождается качественным изменением правового режима объекта — он переходит из публичной в частную собственность, что влечет за собой кардинальное изменение возможностей управления и распоряжения им.
Процесс приватизации земельного участка под многоквартирным домом включает несколько обязательных стадий: принятие решения общим собранием собственников помещений, формирование земельного участка, проведение кадастровых работ, обращение в уполномоченный орган с заявлением о передаче земли в собственность, принятие решения уполномоченным органом, и наконец — государственная регистрация права общей долевой собственности в Росреестре. Каждая из этих стадий имеет свои процессуальные особенности и требует соблюдения установленных сроков и формальностей.
В отличие от приватизации, перерегистрация права не является способом приобретения права собственности. Это процедура внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об уже существующем и зарегистрированном праве. Перерегистрация может потребоваться в различных ситуациях, которые условно можно разделить на несколько категорий.
Первая категория — изменения, связанные с персональными данными правообладателя. Это может быть смена фамилии, имени, отчества, паспортных данных, места жительства. В таких случаях перерегистрация направлена на приведение сведений ЕГРН в соответствие с актуальными данными правообладателя.
Вторая категория — исправление технических и кадастровых ошибок. Такие ошибки могут возникать по вине органов регистрации, кадастровых инженеров, либо вследствие несовершенства межведомственного информационного взаимодействия. Исправление этих ошибок осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Третья категория — изменения, связанные с преобразованием объекта недвижимости. Это может быть раздел земельного участка, объединение нескольких участков в один, изменение вида разрешенного использования. В таких случаях перерегистрация отражает изменившиеся характеристики объекта.
Четвертая категория — случаи, когда перерегистрация осуществляется в связи с изменением законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость. Например, переход от системы регистрации, основанной на выдаче бумажных свидетельств, к системе электронных выписок из ЕГРН.
Правовые последствия приватизации и перерегистрации также существенно различаются. Приватизация создает новый правовой титул, который ранее не существовал. Перерегистрация лишь подтверждает или изменяет сведения о уже существующем праве. Если использовать аналогию, приватизацию можно сравнить с рождением нового субъекта права, тогда как перерегистрация — это получение нового документа, удостоверяющего личность уже существующего субъекта.
Обретите реальный контроль над своим двором — оформите землю в собственность
— При каких условиях и обстоятельствах может быть получен отказ в приватизации земельного участка под домом?
— Отказ в приватизации земельного участка под многоквартирным домом представляет собой юридически значимое действие уполномоченного органа власти, которое должно быть основано на строго определенных законодательством основаниях. Анализ судебной практики и нормативных правовых актов позволяет выделить систему таких оснований, которые условно можно разделить на абсолютные и относительные.
К абсолютным основаниям для отказа относится, прежде всего, нахождение земельного участка в перечне территорий, изъятых из оборота или ограниченных в обороте в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации. К таким территориям относятся земли заповедников, национальных парков, территорий военного назначения, участки в пределах первого пояса зон санитарной охраны водных объектов, земли общего пользования населенных пунктов, и другие категории земель, имеющие особое значение для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Приватизация таких земельных участков невозможна в принципе, независимо от воли собственников помещений или уполномоченного органа.
Вторым абсолютным основанием является отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка. В соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», объектом права может быть только недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Если земельный участок не сформирован, не имеет определенных границ и не прошел кадастровый учет, он не существует как объект гражданских прав, и, следовательно, не может быть передан в собственность.
Третьим существенным основанием для отказа является наличие на части земельного участка объектов, не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Это могут быть отдельно стоящие здания и сооружения, находящиеся в собственности третьих лиц или публичных образований, инженерные сети и коммуникации, обслуживающие несколько многоквартирных домов, элементы благоустройства муниципального значения. В таких случаях требуется предварительное устранение таких обременений либо формирование земельного участка с исключением спорных территорий.
К относительным основаниям для отказа относится, прежде всего, предоставление неполного пакета документов. В соответствии с административными регламентами, заявление о приватизации должно сопровождаться определенным набором документов: протоколом общего собрания собственников, документами, подтверждающими право собственности на помещения, схемой расположения земельного участка, и другими документами в зависимости от конкретной ситуации. Отсутствие любого из обязательных документов является основанием для отказа, однако этот отказ может быть преодолен путем представления недостающих документов.
Вторым относительным основанием является наличие технических ошибок в представленных документах. Это могут быть опечатки, несоответствия в наименованиях, ошибки в кадастровых номерах, неверно оформленные доверенности и другие подобные недостатки. Такие ошибки могут быть исправлены в течение установленного срока.
Третьим относительным основанием является несоблюдение процедуры принятия решения общим собранием собственников. Это может выражаться в нарушении порядка уведомления о проведении собрания, отсутствии кворума, неправильном оформлении протокола. В таких случаях требуется повторное проведение собрания с соблюдением всех установленных требований.
Управляйте благоустройством территории, став её полноправным хозяином
— Как разрешить ситуацию, когда реальные границы не соответствуют кадастровым?
— Такая ситуация может возникать по различным причинам: ошибки при первоначальном межевании, самовольное расширение границ пользования, технические погрешности кадастрового учета, или естественное изменение ландшафта с течением времени.
Первый и наиболее важный шаг в разрешении этой проблемы — проведение процедуры уточнения границ земельного участка. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, имеющему действующий квалификационный аттестат и состоящему в саморегулируемой организации. Кадастровый инженер проводит комплекс геодезических работ с использованием специализированного оборудования, которое обеспечивает точность измерений в пределах допустимых погрешностей, установленных законодательством.
В процессе полевых работ кадастровый инженер определяет фактические границы земельного участка, фиксирует координаты характерных точек границ, выявляет наличие смежных земельных участков и возможных конфликтов границ. Особое внимание уделяется согласованию границ с собственниками смежных земельных участков — это ключевой элемент процедуры, который может быть осуществлен как в добровольном, так и в принудительном порядке.
После завершения полевых работ кадастровый инженер подготавливает межевой план — документ, который содержит полную информацию о земельном участке, его границах, площади, координатах характерных точек, а также акт согласования границ с соседями, если такое согласование проводилось. Межевой план составляется в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Если в процессе согласования границ возникает спор с собственниками смежных земельных участков, необходимо предпринять меры по его досудебному урегулированию. Это может включать проведение переговоров, направление претензий, проведение совместных обмеров с участием нейтральных специалистов. В случае достижения компромисса стороны подписывают соглашение об установлении границ, которое становится приложением к межевому плану.
Важно понимать, что приватизация земельного участка с неурегулированными границами категорически не рекомендуется, поскольку это может привести к серьезным правовым последствиям: оспариванию права собственности, невозможности совершения сделок с недвижимостью, постоянным конфликтам с соседями, и даже административной ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Игорь Булахов, генеральный директор ООО «Межрегиональный центр Земельно-имущественных отношений» https://mczio.ru
Беседовала Дарья Лаврентьева